Em resposta ao solicitado por V. Exª ao abrigo do ofício nº 2581/OP, de 20-11-2000, e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe temos a informar o seguinte:

1. Na primeira questão pretende-se esclarecer se, nos loteamentos sem qualquer referência a anexos, quer em regulamento, quer em plantas desenhadas ou no próprio alvará, é viável autorizar qualquer construção para além do representado na planta síntese e respectivo quadro de lotes. Sobre a conformidade das construções com os alvará de loteamento dispõe o nº1 do artigo 17º do D.L. 445/91, de 20 de Novembro, na sua nova redacção que, em área abrangida por alvará de loteamento a apreciação do projecto de arquitectura incide sobre a verificação da conformidade com o alvará de loteamento e com outras normas legais e regulamentares em vigor, bem como sobre o aspecto exterior dos edifícios. Por outro lado o artigo 52º nº2 al.
2. do mesmo diploma sanciona com a nulidade os actos administrativos que decidam pedidos de licenciamento de obras particulares em violação do disposto em alvará de loteamento em vigor. Temos assim que, quer para efeitos de apreciação do projecto de arquitectura pela Câmara Municipal quer para efeitos da verificação da validade ou invalidade do acto de licenciamento, haverá que atender às prescrições do alvará. Efectivamente quando o legislador utiliza a expressão conformidade com o alvará de loteamento quer sem dúvida significar conformidade com as prescrições do alvará.

No entanto as prescrições obrigatórias variam consoante o regime jurídico vigente à data do licenciamento da operação de loteamento. No que respeita por exemplo à área de implantação, esta prescrição só se tornou obrigatória com a al. e) do nº1 do artigo 29º do D.L. 448/91, de 29 de Novembro.

Assim, as construções a erigir em lotes constituídos ao abrigo do D.L. 448/91 têm que respeitar a área de implantação especificada no alvará, sob pena de nulidade dos actos de licenciamento das construções (cfr. artigo 52º nº2 al. b) do D.L. 445/91 de 20 de Novembro na redacção do D.L. 250/94 de 15 de Outubro).

Aos alvarás de loteamento emitidos com base no D.L. 400/84, de 31 de Dezembro, só eram exigidas as especificações previstas no artigo 48º desse diploma, sendo que a planta confirmativa deveria apenas referir o número de lotes, área e localização, com a indicação da sujeição ao ónus do nº4 do artigo 17º, se fosse caso disso, bem como as cedências obrigatórias e especificação das parcelas a integrar no domínio público ou privado municipal, sem prejuízo de a Câmara Municipal poder acrescentar outras prescrições às que eram legalmente obrigatórias. Assim nos casos em que o alvará é omisso quanto à possibilidade de construção de anexos bem como no que respeita à sua implantação nos lotes a sua construção não se mostra desconforme com as prescrições do alvará desde que, obviamente, se contenha dentro da área de construção máxima admitida para o lote.

A segunda questão onde se põe a hipótese dos regulamentos não permitirem construções fora do polígono de implantação definido na planta de síntese importa ter em atenção que as condições constantes desses regulamentos só serão vinculativos se constituírem prescrições do alvará ou seja quando este remeta expressamente para os regulamentos ou plantas anexa. Passando ao caso concreto do loteamento titulado pelo alvará 2/990 podemos verificar que o referido documento contém as seguintes prescrições: número de lotes, respectivas áreas e localização, finalidade número de pisos e número de fogos. Ao alvará foi ainda acrescentado o seguinte: Fazem ainda parte do presente alvará os seguintes factos e condições;

1. A planta de síntese de loteamento com número 3 (anexa a este título) respeita ao requerimento sob o nº 27 de 21/01/1999.
2. A peça desenhada nº 4 denominada perfis e o regulamento anexo à memória descritiva, constituem orientação sobre implantação e volumetria das edificações em cada lote, complementar da legislação/regulamentação geral e específica aplicável.
3. As licenças de utilização de cada edificação é condicionada a eventual reparação/execução do passeio correspondente à frente de cada lote.
4. Área a ceder gratuitamente ao domínio público 1164 m2, destinada a alargamento de arruamento, estacionamento, passeios e serventia. Ora no ponto 5 al. e) do regulamento diz-se expressamente que não são permitidas construções fora do polígono de implantação definido na planta síntese. Assim embora em abstracto a construção de anexos seja permitida já que por definição são unidades não autónomas do tipo de construção prevista para os lotes, não constituindo assim alteração de finalidade dos mesmos, tais anexos, no caso do alvará 2/99, teriam que se inscrever no polígono de implantação de construção principal por força do capítulo III nº 2 do alvará de loteamento o que não acontece. c) A questão posta na al. c) do ofício refere-se aos casos em os PDM utilizem ou não índices de ocupação do solo e possuem referência específica à construção de anexos, como é o caso do artigo 16º do PDM de ….. Neste caso o condicionamento à construção de anexos aplica-se aos alvarás de loteamento licenciados após a entrada em vigor do PDM, no sentido de que as condições impostas nesses alvarás quanto a anexos não poderão ser desconformes com o PDM. d) Quanto às construções de estaleiros de obra serão os próprios serviços municipais que têm que apenas se na realidade se trata de estaleiros ou de construções de outro tipo.

De qualquer forma os estaleiros, enquanto construções a título temporário e destinadas a apoiar as obras de construção terão que ser demolidas ou desmontadas quando as obras se encontrarem concluídas. 

A última questão que pretende apenas quando é que as construções do tipo e na situação referida nas alíneas anteriores é considerada alteração ao loteamento é necessário ter presente que o artigo 36º nº 5 do D.L. 448/91, de 29/11, só considera alterações de pormenor as que se traduzem na variação da implantação e de construção até 3%, desde que não implique aumento do número de fogos e alteração dos parâmetros urbanísticos fixados nos planos municipais de ordenamento do território. Assim terão que seguir os procedimentos previstos no artigo 36º nºs 1 a 3 as alterações à prescrição relativa área de implantação e ou de construção que excedam o limite dos 3% previstos no nº5 do mesmo artigo. A Divisão de Apoio Jurídico, (Dra. Maria Margarida Teixeira Bento) …/HN