Através do ofício nº. 10 016 de 14/11/2001 complementado pelo ofício nº. 10 957 de 13/12/2001 a …… solicita um parecer jurídico sobre a necessidade ou não da realização prévia de uma operação de loteamento dado que a pretensão contempla a criação de vários edifícios, incluindo-se nesse conjunto habitacional 14 fracções do tipo habitação unifamiliar (moradias em banda contínua) e 15 fracções do tipo habitação colectiva. A ligação entre os blocos é efectuada por túneis que servem o piso de garagens localizado no subsolo, ocupando o espaço comum entre os edifícios.

Informamos:

O artigo 1438-A do Código Civil (redacção dada pelo Dec. Lei nº. 267/94 de 25-10) prescreve que o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem. A questão passa pois por determinar se a pretensão se pode considerar como um conjunto de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil ou se estaremos perante uma divisão do terreno em lotes destinados a edificação, consubstanciando assim uma operação de loteamento. Quanto aos conjuntos de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil, tem sido nosso entendimento que só poderá existir tal regime se a maioria das partes comuns forem afectadas ao uso das unidades ou fracções autónomas que os compõem. Se não se verificar tal hipótese estaremos inequivocamente perante um loteamento pelo que há que licenciá-lo previamente a qualquer operação de edificação. Num sentido, próximo do nosso, pronunciou-se também, António Pereira da Costa, em artigo publicado na revista CEDOUA (Revista do Centro de estudos do Direito do Ordenamento e do Ambiente, nº. 3) ao apresentar como requisitos específicos da propriedade horizontal em edifícios contíguos a contiguidade |entendendo o autor por contiguidade não só a hipótese em que os edifícios estão em contacto (como a construção em banda) mas também num sentido mais lato, construções que não estando encostadas façam parte do mesmo todo e a existência de partes comuns, ou seja, “não basta que haja vários edifícios em recinto fechado, pois é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. Se os edifícios se destinam à habitação, as partes comuns têm de satisfazer necessidades próprias da habitação.” Como exemplo de hipótese de loteamento e não de constituição de propriedade horizontal apresenta o autor o caso de um projecto de arquitectura respeitante à construção em banda de cinco moradias que tinham em comum um acesso às garagens no alçado posterior. Uma zona verde comum e um novo acesso à parte posterior do prédio. O autor considera que estamos perante um loteamento dado que nestes edifícios em banda qualquer deles é independente dos restantes e inexistem elementos interiores comuns de ligação de modo a formarem um conjunto. É insuficiente, refere o autor no artigo que estamos a citar, a existência de logradouro comum, acessos exteriores ou zona verde para determinar a constituição da propriedade horizontal. É esta precisamente uma hipótese análoga à que estamos a analisar, em que se preveem vários edifícios sem ligação estrutural e com independência funcional cujos elementos comuns são apenas uma área verde ao nível do solo e os túneis de ligação às garagens localizadas no subsolo. É assim inequívoco para nós que a pretensão não se enquadra na figura da propriedade horizontal de um conjunto de edifícios mas sim na figura dos loteamentos, sendo certo que esta última operação urbanística permite, se for isso a pretensão, que os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos fiquem de natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes resultantes de operação de loteamento, atento o disposto no artigo 43º nº. 4 do D.L. 555/99 de 16/12, constituindo-se por esta via um “condomínio fechado”. A Divisão de Apoio Jurídico (Drª. Maria Margarida Teixeira Bento) MMTB/MHP Através do ofício nº. 10 016 de 14/11/2001 complementado pelo ofício nº. 10 957 de 13/12/2001 a …… solicita um parecer jurídico sobre a necessidade ou não da realização prévia de uma operação de loteamento dado que a pretensão contempla a criação de vários edifícios, incluindo-se nesse conjunto habitacional 14 fracções do tipo habitação unifamiliar (moradias em banda contínua) e 15 fracções do tipo habitação colectiva. A ligação entre os blocos é efectuada por túneis que servem o piso de garagens localizado no subsolo, ocupando o espaço comum entre os edifícios.

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O artigo 1438-A do Código Civil (redacção dada pelo Dec. Lei nº. 267/94 de 25-10) prescreve que o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem. A questão passa pois por determinar se a pretensão se pode considerar como um conjunto de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil ou se estaremos perante uma divisão do terreno em lotes destinados a edificação, consubstanciando assim uma operação de loteamento. Quanto aos conjuntos de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil, tem sido nosso entendimento que só poderá existir tal regime se a maioria das partes comuns forem afectadas ao uso das unidades ou fracções autónomas que os compõem. Se não se verificar tal hipótese estaremos inequivocamente perante um loteamento pelo que há que licenciá-lo previamente a qualquer operação de edificação. Num sentido, próximo do nosso, pronunciou-se também, António Pereira da Costa, em artigo publicado na revista CEDOUA (Revista do Centro de estudos do Direito do Ordenamento e do Ambiente, nº. 3) ao apresentar como requisitos específicos da propriedade horizontal em edifícios contíguos a contiguidade |entendendo o autor por contiguidade não só a hipótese em que os edifícios estão em contacto (como a construção em banda) mas também num sentido mais lato, construções que não estando encostadas façam parte do mesmo todo e a existência de partes comuns, ou seja, “não basta que haja vários edifícios em recinto fechado, pois é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. Se os edifícios se destinam à habitação, as partes comuns têm de satisfazer necessidades próprias da habitação.” Como exemplo de hipótese de loteamento e não de constituição de propriedade horizontal apresenta o autor o caso de um projecto de arquitectura respeitante à construção em banda de cinco moradias que tinham em comum um acesso às garagens no alçado posterior. Uma zona verde comum e um novo acesso à parte posterior do prédio. O autor considera que estamos perante um loteamento dado que nestes edifícios em banda qualquer deles é independente dos restantes e inexistem elementos interiores comuns de ligação de modo a formarem um conjunto. É insuficiente, refere o autor no artigo que estamos a citar, a existência de logradouro comum, acessos exteriores ou zona verde para determinar a constituição da propriedade horizontal. É esta precisamente uma hipótese análoga à que estamos a analisar, em que se preveem vários edifícios sem ligação estrutural e com independência funcional cujos elementos comuns são apenas uma área verde ao nível do solo e os túneis de ligação às garagens localizadas no subsolo. É assim inequívoco para nós que a pretensão não se enquadra na figura da propriedade horizontal de um conjunto de edifícios mas sim na figura dos loteamentos, sendo certo que esta última operação urbanística permite, se for isso a pretensão, que os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos fiquem de natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes resultantes de operação de loteamento, atento o disposto no artigo 43º nº. 4 do D.L. 555/99 de 16/12, constituindo-se por esta via um “condomínio fechado”. A Divisão de Apoio Jurídico (Drª. Maria Margarida Teixeira Bento) MMTB/MHP Através do ofício nº. 10 016 de 14/11/2001 complementado pelo ofício nº. 10 957 de 13/12/2001 a …… solicita um parecer jurídico sobre a necessidade ou não da realização prévia de uma operação de loteamento dado que a pretensão contempla a criação de vários edifícios, incluindo-se nesse conjunto habitacional 14 fracções do tipo habitação unifamiliar (moradias em banda contínua) e 15 fracções do tipo habitação colectiva. A ligação entre os blocos é efectuada por túneis que servem o piso de garagens localizado no subsolo, ocupando o espaço comum entre os edifícios.

Informamos:

O artigo 1438-A do Código Civil (redacção dada pelo Dec. Lei nº. 267/94 de 25-10) prescreve que o regime da propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem. A questão passa pois por determinar se a pretensão se pode considerar como um conjunto de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil ou se estaremos perante uma divisão do terreno em lotes destinados a edificação, consubstanciando assim uma operação de loteamento. Quanto aos conjuntos de edifícios contíguos referidos no artigo 1438-A do Código Civil, tem sido nosso entendimento que só poderá existir tal regime se a maioria das partes comuns forem afectadas ao uso das unidades ou fracções autónomas que os compõem. Se não se verificar tal hipótese estaremos inequivocamente perante um loteamento pelo que há que licenciá-lo previamente a qualquer operação de edificação. Num sentido, próximo do nosso, pronunciou-se também, António Pereira da Costa, em artigo publicado na revista CEDOUA (Revista do Centro de estudos do Direito do Ordenamento e do Ambiente, nº. 3) ao apresentar como requisitos específicos da propriedade horizontal em edifícios contíguos a contiguidade |entendendo o autor por contiguidade não só a hipótese em que os edifícios estão em contacto (como a construção em banda) mas também num sentido mais lato, construções que não estando encostadas façam parte do mesmo todo e a existência de partes comuns, ou seja, “não basta que haja vários edifícios em recinto fechado, pois é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. Se os edifícios se destinam à habitação, as partes comuns têm de satisfazer necessidades próprias da habitação.” Como exemplo de hipótese de loteamento e não de constituição de propriedade horizontal apresenta o autor o caso de um projecto de arquitectura respeitante à construção em banda de cinco moradias que tinham em comum um acesso às garagens no alçado posterior. Uma zona verde comum e um novo acesso à parte posterior do prédio. O autor considera que estamos perante um loteamento dado que nestes edifícios em banda qualquer deles é independente dos restantes e inexistem elementos interiores comuns de ligação de modo a formarem um conjunto. É insuficiente, refere o autor no artigo que estamos a citar, a existência de logradouro comum, acessos exteriores ou zona verde para determinar a constituição da propriedade horizontal. É esta precisamente uma hipótese análoga à que estamos a analisar, em que se preveem vários edifícios sem ligação estrutural e com independência funcional cujos elementos comuns são apenas uma área verde ao nível do solo e os túneis de ligação às garagens localizadas no subsolo. É assim inequívoco para nós que a pretensão não se enquadra na figura da propriedade horizontal de um conjunto de edifícios mas sim na figura dos loteamentos, sendo certo que esta última operação urbanística permite, se for isso a pretensão, que os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos fiquem de natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes resultantes de operação de loteamento, atento o disposto no artigo 43º nº. 4 do D.L. 555/99 de 16/12, constituindo-se por esta via um “condomínio fechado”.

A Divisão de Apoio Jurídico (Drª. Maria Margarida Teixeira Bento)