Em resposta ao solicitado por V. Exª ao abrigo do ofício nº 1056, de 8-5-2000, complementado pelo ofício nº 1305, de 11-6-02, temos a informar o seguinte:

A questão que nos é colocada é a de determinar se a pretensão, apresentada em sede de informação prévia, se pode considerar como um conjunto de edifícios contíguos sujeitos ao regime de propriedade horizontal nos termos do artigo 1438-A do Código Civil ou se estaremos perante uma divisão do terreno em lotes destinados a edificação, consubstanciando assim, uma operação de loteamento com áreas verdes e de equipamentos de natureza privada (comuns aos lotes e edifícios neles implantados). A propriedade horizontal é um instituto que assenta na existência de fracções autónomas na mesma unidade física, sobrepostas ou seccionadas verticalmente, ou, a partir da introdução no Código Civil do artigo 1438-A, de conjuntos de edifícios contíguos constituindo uma unidade funcional. No primeiro caso (unidade física) a construção a submeter a propriedade horizontal tem que constituir um único edifício por forma a que as unidades obtidas por seccionamento vertical não sejam de tal forma autónomas que deixem de ser interdependentes.

Essa interdependência, note-se, refere-se ao próprio edifício, não bastando por isso a existência de um logradouro ou de um jardim comum para conferir unidade á construção. Na verdade temos entendido que só não haverá loteamento, mas sim a divisão de um edifício em regime de propriedade horizontal, se a maioria das partes comuns forem afectadas ao uso das unidades ou fracções autónomas que o compõem. Efectivamente, são partes comuns dum prédio construído em propriedade horizontal, de acordo com o artigo 1421º do Código, (nova redacção dada pelo D.L. nº 267/94, de 25/10) as seguintes: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes; Presumem-se, ainda, comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) A garagem e outros lugares de estacionamento. Consideramos assim, que se está perante um prédio construído em regime de propriedade horizontal se a maioria das partes referidas no artigo 1421º do código civil forem efectivamente comuns. Se, pelo contrário, for possível dividir o conjunto na vertical por forma a constituir unidades estruturalmente autónomas, com sistemas de água, electricidade, gás e semelhantes, próprios, e sem existência de partes comuns como sejam entradas, escadas, telhados, garagens, etc, então podemos considerar que se está perante uma divisão do solo em lotes, preenchendo o conceito de loteamento. O segundo caso (conjuntos de edifícios) resulta da redacção introduzida ao Código Civil pelo D.L. nº 267/94, de 25 de Outubro que aditou o artigo 1438-A que dispõe o seguinte: “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”.

No caso dos conjuntos de edifícios contíguos tem sido nosso entendimento que também nestas hipóteses é necessária a existência de um número suficiente de partes comuns que permita uma comunhão de funções, restabelecendo a unidade, agora não física mas funcional. Num sentido próximo do nosso, vide António Pereira da Costa, em artigo publicado na revista CEDOUA (Revista do Centro de Estudos do Direito do Ordenamento e do Ambiente, nº 3) que apresenta como requisitos específicos da propriedade horizontal em edifícios contíguos, a contiguidade (entendendo o autor por contiguidade não só a hipótese em que os edifícios estão em contacto, como a construção em banda, mas também num sentido mais lato, construções que não estando encostadas façam parte do mesmo todo através da existência de partes comuns) explicitando que “não basta que haja vários edifícios em recinto fechado, pois é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. Se os edifícios se destinam à habitação, as partes comuns têm de satisfazer necessidades próprias da habitação”.

Como exemplo de hipótese de loteamento e não de constituição de propriedade horizontal apresenta o autor citado o caso de um projecto de arquitectura respeitante à construção em banda de cinco moradias que tinham em comum um acesso às garagens no alçado posterior, uma zona verde comum e um novo acesso à parte posterior do prédio dado que nestes edifícios em banda qualquer deles é independente dos restantes e inexistem elementos interiores comuns de ligação de modo a formarem um conjunto.

É insuficiente, refere-se no artigo que estamos a citar, a existência de logradouro comum, acessos exteriores ou zona verde, para determinar a constituição da propriedade horizontal. Assim, na informação prévia, deve referenciar-se que a pretensão só poderá ser licenciada sem prévia operação de loteamento se existir uma interdependência física ou funcional nos termos acima expostos. Não existindo tal interdependência deverá ser realizada uma operação de loteamento, em que, conforme pretende o requerente, as áreas para espaços verdes e equipamentos fiquem de natureza privada comum dos lotes resultantes de operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser constituídos (ou seja, em condomínio fechado) nos termos do nº 4 do artigo 43º do D.L. 555/99, na redacção do D.L. 177/2001, de 4/6.