Pelo ofício nº 2335, de 30/09/2002, da ……………. foi-nos solicitado parecer jurídico sobre a questão de saber se nas situações apresentadas no documento anexo é necessário ou não proceder previamente a operações de loteamento. Sobre o assunto, informamos:

De acordo com a al. i) do art. 2º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção dada pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho, integra o conceito de loteamento ” as acções que tenham por objectivo ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do ser emparcelamento ou reparcelamento (sublinhado nosso). Daqui resulta que foi intenção do legislador sujeitar a operação urbanística do emparcelamento a um prévio controlo administrativo, exigindo-se dessa o seu licenciamento como operação de loteamento. Para esclarecimento das dúvidas suscitadas importa desde logo distinguir entre emparcelamento enquanto operação urbanística e emparcelamento para fins rurais. No primeiro caso, trata-se de uma operação de loteamento que é regulada pelo regime jurídico da urbanização e da edificação ( Decreto-Lei nº 555/99) e como tal só pode realizar-se nas áreas situadas dentro do perímetro urbano. No segundo caso, trata-se apenas da junção de prédios rústicos, regulada pelo Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro e pelo Decreto-Lei nº 103/90, de 22 de Março, cujo fim se destina essencialmente a melhorar as explorações rurais.

Posto isto e face aos casos concretos apresentados consideramos o seguinte:

1. Nos quatro primeiros casos, estando em causa a reconstrução ou a ampliação de duas casas de habitação existentes em dois terrenos distintos, com vista à sua unificação, entendemos que se trata de uma operação de loteamento, porquanto se encontram preenchidos os requisitos do emparcelamento. Na verdade, como resultado de tais acções (reconstrução ou ampliação) há a constituição de um lote, pela anexação ou junção dos terrenos, cujo fim se destina imediata ou subsequentemente à edificação urbana. É que, face à al. a) do art. 2º do referido diploma, edificação é toda a actividade ou resultado não só da construção, mas também da reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado à utilização humana. Assim, nestes casos concretos e porque a reconstrução ou ampliação das referidas casas de habitação em terrenos distintos constitui uma operação urbanística de edificação preenche-se o requisito da finalidade urbanística de anexação, ou seja, de uma operação de loteamento. Por outro lado, acentuamos que para efeitos de loteamento (no caso, de emparcelamento) não importa que em causa possa estar a junção de prédios rústicos, urbanos ou urbanos e rústicos, mas apenas que do respectivo emparcelamento resulte um lote que se destine imediata ou subsequentemente à edificação urbana. Com efeito o que releva não é o que consta da inscrição matricial mas sim o facto dos prédios se localizarem em área urbana ou de urbanização programada de acordo com as delimitações constantes do plano municipal de ordenamento do território e a finalidade urbana da acção de emparcelamento, isto é, a intenção de constituir um lote para edificação urbana. Desta forma, podemos pois concluir que em todos os quatro primeiros casos apresentados é necessário, antes de se sujeitar a obra de reconstrução ou de ampliação a controlo prévio, proceder-se ao licenciamento ou autorização da operação urbanística de emparcelamento, visto esta operação, como já referimos, integrar o conceito de loteamento.
2. No que respeita ao quinto caso concreto, tendo em conta que os vários terrenos rústicos em causa se situam fora do perímetro urbano nunca se poderia estar perante uma operação de loteamento.
3. Por último, já o sexto caso concreto, ao contrário do anterior, configura uma operação urbanística de emparcelamento, na medida em que os prédios rústicos em causa se situam dentro do perímetro urbano e a sua anexação, tendo em conta que visa dar cumprimento dos índices de construção do PDM, tem como fim a constituição de um lote destinado imediata ou subsequentemente à edificação urbana.