Foi solicitado pela Junta de Freguesia de … em ofício n.º 036, de 11/03/2003, um parecer jurídico à CCRC sobre o assunto mencionado em epígrafe. Somos informados por V. Exª de que têm vindo a ser ocupados por parte de particulares terrenos baldios para fins diversos seja a realização de jardins, de hortas, seja para habitação própria. Tendo a comissão de compartes delegado poderes nessa Junta de Freguesia para a administração dos terrenos baldios e pretendendo agora V. Exª regularizar tais situações, questiona-nos sobre quais os procedimentos legais para tal.

Cumpre-nos informar:

1. Estamos aqui perante terrenos baldios, ora, os baldios encontram-se regulamentados na Lei n.º 68/93, de 4 de Setembro, alterada pela Lei nº 89/97, de 30 de Julho. Nos termos do artigo 3.º da Lei n.º 68/93, os baldios constituem em regra logradouro comum, designadamente para efeitos apascentação de gados, de recolha de lenhas ou de matos, de culturas e outras fruições nomeadamente de natureza agrícola, silvícola, silvo-pastoril ou apícola. A administração destes terrenos, é passível de ser delegada na junta de freguesia de acordo com o que estabelece o n.º 1 do artigo 22º da Lei n.º 68/93 que cito: “Os poderes de administração dos compartes podem por estes ser delegados nos termos da presente lei em relação à totalidade ou parte da área do baldio, ou de uma ou mais das respectivas modalidades de aproveitamento, na junta de freguesia em cuja área o baldio se localize, ou no serviço da Administração Pública que superintenda na modalidade ou modalidades de aproveitamento a que a delegação se reporte”. Quanto à alienação de terrenos baldios esta só é admitida quando se reunam os condicionalismos a que se refere o artigo 31º da Lei n.º 68/93 podendo ser levada a cabo por iniciativa da assembleia de compartes, ou pela junta de freguesia quando haja delegação de poderes ( estes poderes podem estar delegados na junta de freguesia de acordo com os artigos 22º e 23º da Lei nº 68/93). Desta forma se se tratar de uma alienação a título oneroso deverá a mesma ser realizada mediante concurso público, tendo por base o preço do mercado, de áreas limitadas de terrenos baldios: quando os baldios confrontem com o limite da área de povoação e a alienação seja necessária à expansão da respectiva área urbana e quando a alienação se destine à instalação de unidades industriais, de infraestruturas e outros empreendimentos de interesse colectivo para a comunidade local. A alienação a título gratuito é igualmente possível nos termos do n.º 4 do artigo 31º do D.L. 68/93, que dispõe e cito: “A alienação de partes de baldio para instalação de equipamentos sociais sem fins lucrativos pode efectivar-se a titulo gratuito e sem os condicionalismos previstos nos números anteriores desde que tal seja deliberado pela assembleia de compartes por maioria de 2/3”, podendo estes poderes estar delegados na junta de freguesia de acordo com os art. 22º e 23º da Lei nº 68/93. Fora dos casos previstos na lei, verifica-se uma impossibilidade legal de proceder a alienações de terrenos baldios por parte das juntas de freguesia. No caso de tal ocorrer, tais actos serão considerados nulos nos termos do n.º 1 do artigo 4º do diploma citado.

Dispõe este normativo: “Os actos ou negócios jurídicos de apropriação ou apossamento, tendo por objecto terrenos baldios, bem como da sua posterior transmissão, são nulos, nos termos gerais de direito, excepto nos casos expressamente previstos na presente lei”. Por fim, quanto à declaração de nulidade esta poderá ser requerida pelo Ministério Público, por representante da Administração Central, da Administração Regional ou Local da área do baldio, pelos órgãos de gestão deste ou por qualquer comparte. Contudo nas situações aqui em causa não se tratam de simples alienações visto que os particulares já ocupavam os terrenos baldios. Os casos em análise são pois quanto a nós passíveis de ser subsumidos aos normativos respeitantes às construções irregulares visto estarmos aqui perante a questão da regularização de ocupações e construções em terrenos baldios. Neste contexto o n.º 1 do artigo 39º dispõe e cito: “Os terrenos baldios nos quais, até à data da publicação da presente lei, tenham sido efectuadas construções de carácter duradouro, destinadas a habitação ou a fins de exploração económica ou utilização social, desde que se trate de situações relativamente às quais se verifique, no essencial, o condicionalismo previsto no artigo 31º, podem ser objecto de alienação pela assembleia de compartes, por deliberação da maioria de dois terços dos seus membros presentes, com dispensa de concurso público, através de fixação de preço por negociação directa, cumprindo-se no mais disposto naquele artigo”. Quanto ao n.º 2 do mesmo normativo alterado pela Lei n.º 89/97 estabelece: “Quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior e no artigo 31º, os proprietários das referidas construções podem adquirir a parcela de terreno de que se trate por recurso à acessão industrial imobiliária, presumindo-se, até prova em contrário, a boa fé de quem construiu e podendo o autor da incorporação adquirir a propriedade do terreno, nos termos do disposto no artigo 1340º, n.º 1, do Código Civil, ainda que o valor deste seja maior do que o valor acrescentado, sob pena de, não tomando essa iniciativa no prazo de um ano a contar da entrada em vigor da presente lei, poderem as respectivas comunidades locais adquirir a todo o tempo as benfeitorias necessárias e úteis incorporadas no terreno avaliadas por acordo ou, na falta dele, por decisão judicial. Resulta do disposto que o legislador quis expressamente distinguir dois tipos de situações relativamente às quais previu igualmente consequências distintas.

Assim:

• Quanto às construções em terrenos baldios efectuadas antes de 4 de Setembro de 1993, (data da publicação da Lei n.º 68/93), construções essas de carácter duradouro, destinadas a habitação ou a fins de exploração económica ou utilização social poderão as mesmas ser objecto de alienação pela assembleia de compartes ou pela junta de freguesia quando existam poderes delegados, através da fixação de preço por negociação directa, obedecendo-se no essencial ao previsto no artigo 31º.
• Quanto às construções em terrenos baldios posteriores a 4 de Setembro de 1993, e relativamente àquelas em que não se verificam os condicionalismos previstos no artigo 31º poderão os particulares adquirir a parcela de terreno ocupada recorrendo à acessão industrial imobiliária. A acessão consiste no modo de aquisição do direito de propriedade sobre uma coisa que tem lugar quando “com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia” artigo 1325º do Código Civil. A acessão diz-se natural, quando resulta exclusivamente das forças da natureza (por ex., por aluvião, os proprietários dos prédios confinantes com uma corrente de água adquirem aquilo que neles foi depositado). E diz-se industrial quando por facto do homem se confundem objectos pertencentes a diversos donos ou quando alguém aplica o trabalho próprio a matéria pertencente a outrém, confundindo o resultado desse trabalho com propriedade alheia. Nos termos do n.º 2 do artigo 1326º do Código Civil a acessão industrial é mobiliária ou imobiliária, conforme a natureza das coisas.

Assim , se se tratar de bens móveis estaremos perante a acessão industrial mobiliária, e perante a acessão imobiliária se forem bens imóveis as coisas em questão. Resulta assim do exposto e em conclusão ser legalmente possível proceder à regularização das construções em terrenos baldios através dos procedimentos citados devendo no entanto atender-se à data em que as mesmas ocorreram visto ter o legislador fixado soluções diversas para as construções efectuadas antes e depois de 4 de Setembro de 1993.

A Divisão de Apoio Jurídico (Drª Joana Janeiro da Costa)