Em referência ao ofício nº 11208, de 28/07/2003 e ao fax datado de 27/08/2003, da Câmara Municipal de …., foi-nos solicitado um parecer jurídico sobre o assunto em epígrafe, pelo que nos cumpre informar:

Sucintamente, foram-nos descritos os seguintes factos: – Em 28/09/2002, a Câmara Municipal aprovou um projecto de arquitectura para a construção de um prédio, no lugar de … – O prédio, com três pisos acima da cota de soleira, foi construído, estando já na fase de acabamentos finais. – Em resultado de um processo de destaque, o referido prédio foi construído na parcela sobrante, tendo na parcela destacada sido construído uma habitação unifamiliar. – De acordo com o projecto de arquitectura daquele prédio, o COS (coeficiente de ocupação de solo) era de 2.49m3/m2. – Na sequência de reclamação apresentada por um vizinho, a Câmara Verificou que o prédio tem um COS (2.75m3/m2) superior ao permitido no PDM (2.50m3/m2). – Nesta medida a obra, após notificação ao proprietário, foi objecto de um processo de embargo. Perante tal situação, solicitou o requerente à Câmara Municipal uma informação sobre a viabilidade de resolver o problema através de uma operação de loteamento – reparcelamento – que resultaria no emparcelamento (junção) das duas parcelas numa única e na sua posterior divisão em dois lotes: um para o prédio e outro para a habitação unifamiliar.

É sobre a solução apontada que a Câmara Municipal pretende ver esclarecidas algumas dúvidas, designadamente sobre o emparcelamento de duas parcelas resultantes de um destaque.

1. Relativamente a esta questão, entendemos, atenta a definição de operações de loteamento constante da al. i) do art. 2º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 177/2001, de 4 de Junho, que nada obsta a que se proceda ao emparcelamento de duas parcelad resultantes de um destaque. Com efeito, prevê o legislador na referida norma, que uma operação de loteamento pode consistir não só na divisão de prédios, mas também numa acção que tenha por objecto ou por efeito a constituição de um lote destinado imediata ou subsequentemente à edificação urbana e que resulte do seu emparcelamento. Também da leitura das normas relativas ao destaque não decorre qualquer obstáculo a que as parcelas resultantes deste procedimento, sejam posteriormente objecto de uma operação de loteamento. A única restrição prevista na lei é a impossibilidade de se efectuar novo destaque no período de 10 anos a contar da data do destaque anterior (nº6 do art. 6º do Decreto-Lei nº 555/99). Para além do referido, importa ainda salientar que, nos termos do art. 41º do mesmo diploma, as operações de loteamento só podem realizar-se dentro da área do perímetro urbano e em terrenos já urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal de ordenamento do território. Porém, no caso em análise também não constitui este facto um impedimento, dado que as parcelas se situam em espaço urbano.
2. Esclarecida a dúvida sobre o emparcelamento, cumpre-nos, no entanto, questionar o entendimento defendido por essa Câmara Municipal, no que respeita à interpretação da definição do COS prevista no nº4 do art. 6º do PDM. Da análise da citada norma, a Câmara Municipal considera, no essencial, que num processo de loteamento o COS é calculado para a totalidade da área de intervenção e não para cada lote. Desta interpretação resultará, então, que num loteamento de dois ou mais lotes o COS poderá ser esgotado num único lote, o que por absurdo, se traduzirá na situação de num loteamento com vários lotes ser construído num só lote um único edifício. Ora, não é de todo este o nosso entendimento, até porque não é esta a interpretação que parece resultar do normativo citado nem dos conceitos gerais à matéria aplicáveis. Entendemos, pois, que quando em causa esteja um loteamento, o COS deve ser aplicado lote a lote e não a toda a área de intervenção do loteamento. Contudo, ainda que seja defensável a interpretação perfilhada pela Câmara, sempre se dirá que no caso concreto a solução proposta configura uma situação clara de abuso de direito (art. 334º Código Civil), porquanto se pretende formalmente contornar a lei. Senão vejamos: Pretende o requerente que através de uma simples operação de reparcelamento, cuja área dos lotes será igual à área das parcelas anteriormente existentes, se cumpra o COS do prédio em questão, na medida em que, sendo aplicável este parâmetro à totalidade da área do loteamento, o seu excesso será compensado pelo baixo COS da habitação construída no outro lote. Refira-se, que do disposto do art. 334º do Código Civil, a ilegitimidade do exercício de um direito, não resulta da violação formal de qualquer preceito legal concreto, mas da utilização manifestamente anormal e excessiva do direito e do princípio da boa fé. Assim, pelas razões aduzidas, pese embora a operação de loteamento pretendida seja formalmente legal, não consideramos razoável, do ponto de vista da legitimidade do direito, que se legalize o referido prédio através da solução apontada.
3. Todavia e a fim de resolver a situação de ilegalidade do prédio, não deixaremos de apontar a solução, que de acordo com a lei e com os princípios gerais de direito, entendemos admissível. Desta forma e em conformidade com a interpretação que defendemos sobre a aplicação do COS em loteamentos (lote a lote), pode o particular através da mencionada operação de reparcelamento (juntar as duas parcelas destacadas numa única e seguidamente fraccioná-las em dois lotes) ultrapassar o excesso de COS do prédio, desde que, para o efeito, altere as áreas dos lotes. Isto é, aumente a área do lote onde o prédio está construído, o que por si só, fará diminuir o COS actualmente existente.
4. Por último e atendendo ao facto que a definição de COS prevista no nº4 do art. 6º do PDM não é uma definição clara e objectiva, permitimo-nos sugerir que se proceda a uma alteração simplificada do plano para clarificação do referido conceito (art. 97º, nº1, al.d) do Decreto-Lei nº 380/99, de 22 de Setembro).

A Divisão de Apoio Jurídico ( Dra. Elisabete Maria Viegas Frutuoso )