Construção de edifício de habitação própria num prédio onde já existe uma queijaria e um ovil Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de …, através do ofício n.º 1274, de 01-04-04 e reportando-nos ao assunto identificado em epígrafe, temos a informar o seguinte:

Foi solicitada à câmara municipal uma informação sobre a viabilidade de construção de um edifício destinado a habitação própria, num terreno no qual já estão implantados um ovil e uma queijaria devidamente licenciados. O terreno situa-se em espaço florestal não afectado por servidão administrativa e possui uma área de 15 000 m2 De acordo com o artigo 57.º do PDM neste espaço poderão ser implantadas construções para habitação quando a parcela tenha uma área mínima de 7 500 m2 e não seja excedida uma área de construção de 250 m2. Poderia eventualmente ponderar-se a possibilidade de efectuar uma operação de destaque de uma área do prédio que reunisse a área mínima para construção de habitação, não fora o facto de, no mesmo prédio, ter sido licenciada uma queijaria nas condições definidas no n.º1 do mesmo artigo para as explorações pecuárias, uma delas respeitante à dimensão mínima da parcela de 15 000 m2. Assim, qualquer fraccionamento desse terreno iria alterar os pressupostos que permitiram o licenciamento da queijaria.

Neste enquadramento, pergunta-se essencialmente o seguinte: a) Poderá ser construída a referida habitação atendendo a que é para ser utilizada como habitação própria do industrial e assim considerar-se como uma instalação de apoio à indústria? Em caso afirmativo quais as condições de edificabilidade a cumprir? b) Poderá ser viável a construção da referida habitação enquadrada no DL 54/02, de 11 de Março que regula os Empreendimentos de turismo em Espaço Rural, na modalidade de Agro-Turismo, tendo em conta que a redacção do artigo 6.º desse diploma parece permitir que a edificação possa ser construída de raiz?

1. Quanto à questão identificada em a) a resposta, em nosso entender, só pode ser negativa uma vez que a construção de uma outra edificação no mesmo terreno consubstancia um fraccionamento material do prédio. Só assim não seria se as diversas construções fossem indissociáveis funcionalmente. Ora, no caso em análise, e sem afastar a possibilidade da existência de uma edificação destinada especificamente a albergar pessoal de vigilância ou mesmo, se fosse o caso, trabalhadores em regime de disponibilidade permanente, entendemos que a construção de uma habitação para residência do proprietário, embora possa ser conveniente, não é essencial para o funcionamento da actividade já instalada, faltando pois esse traço de união funcional que permitiria considerar como um todo as diversas componentes do empreendimento, mesmo que não apresentassem qualquer ligação física. Caso se verificasse essa ligação funcional as condições de edificabilidade só poderiam ser, pelos motivos expostos, as definidas para a actividade em si (no caso pecuária), independentemente da vocação específica das diversas construções.
2. O agro-turismo, de acordo com o artigo 6.º do DL 54/2002, “é o serviço de hospedagem de natureza familiar prestado em casas particulares integradas em explorações agrícolas que permitam aos hóspedes o acompanhamento e conhecimento da actividade agrícola, ou a participação nos trabalhos aí desenvolvidos, de acordo com as regras estabelecidas pelo seu responsável”. O licenciamento do empreendimento turístico, enquanto tal, parece pressupor a existência prévia dos seus dois componentes: casa particular e exploração agrícola.

Contudo como compete às direcções regionais do Ministério da Economia, entre outras competências, “dar parecer no âmbito do pedido do licenciamento ou de autorização para a realização de obras de edificação, sobre os projectos de arquitectura dos empreendimentos de turismo no espaço rural previstos nas alíneas a) a e) do n.º3 do artigo 2.º” (vide artigo 11.º do DL 54/2002) e apesar de, telefonicamente, termos confirmado este entendimento junto dos serviços daquela entidade, alerta-se que, tal facto, não dispensa naturalmente a necessária consulta por parte da Câmara Municipal.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico ( Dr.ª Maria Margarida Teixeira Bento)