Propriedade Horizontal – Loteamento Solicitou-nos a Câmara Municipal de…, através do ofício nº.2223, de 02-06-2004, um pedido de parecer “sobre a viabilidade de licenciamento de um conjunto habitacional composto por uma cave ampla com serviços totalmente comuns, destinados a estacionamento da totalidade do prédio, com entrada no topo do prédio e saída no extremo oposto; r/chão com 8 lojas comerciais com saída directa para a via pública e quatro entradas de acesso à caixa de escadas, cada entrada com acesso a um dos blocos em ala contínua constituído por 1.º, 2.º, 3.º andar e sótão destinado a arrumos”.

Dada a função de controlo das câmaras municipais sobre o uso e utilização dos solos – de que constitui manifestação as operações de loteamento – a essência da questão não é outra que não a de saber se a situação em causa, envolvendo o seccionamento vertical da edificação, não encobre uma operação de loteamento, ou seja, de divisão do solo em parcelas destinadas à edificação. A propriedade horizontal consiste essencialmente no seccionamento da propriedade do edifício por pisos, sendo que na maior parte das vezes esse seccionamento acaba por ser horizontal e vertical, designadamente nos casos em que em cada piso exista mais de uma fracção autónoma. Também tem sido pacificamente aceite como propriedade horizontal a resultante do fraccionamento vertical do edifício, na condição de que as unidades obtidas por seccionamento vertical do edifício não sejam de tal forma autónomas que deixem de ser interdependentes. Essa interdependência, note-se, refere-se ao próprio edifício, não bastando por isso a existência de um logradouro ou de um jardim comum para conferir unidade á construção. Se for possível dividir o conjunto na vertical por forma a constituir unidades estruturalmente autónomas, com sistemas de águas, electricidade, gás, etc, próprios, e sem existência de partes comuns (como sejam, nomeadamente, entradas, elevadores, escadas, telhados, garagens) então poderemos considerar que tal fraccionamento consubstancia uma divisão do solo em lotes, preenchendo o conceito de loteamento. Com o Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, que aditou ao Código Civil o artigo 1438-A, tornou-se possível falar de propriedade horizontal não apenas em fracções de um edifício mas também em edifícios que constituiriam, eles próprios, fracções de um conjunto mais vasto, desde que esse conjunto cumpra os seguintes requisitos: a) se trate de edifícios contíguos; b) Que existam partes comuns, sendo que, entre estas e cada edifício privativo, tem que existir uma dependência funcional que confira unidade ao conjunto.

Assim, a propriedade horizontal é um instituto que assenta na existência de fracções autónomas na mesma unidade física, sobrepostas ou seccionadas verticalmente, ou, a partir da introdução no Código Civil do artigo 1438-A, na possibilidade de constituição dessas fracções autónomas sobre um conjunto de edifícios contíguos, que constituam uma unidade funcional pela existência de partes comuns. No primeiro caso (unidade física) a construção a submeter a propriedade horizontal tem que constituir um único edifício por forma a que as unidades obtidas por seccionamento vertical não sejam independentes. A necessária interdependência, repete-se, respeita ao próprio edifício, não bastando por isso a existência de um logradouro ou de um jardim comum para conferir unidade á construção. No segundo caso (conjuntos de edifícios), para além da contiguidade dos edifícios a constituir como fracções autónomas, é necessária a existência de partes comuns e, mais ainda, que entre estas e cada edifício privativo haja uma comunhão funcional. (vide, Pereira da Costa, “Propriedade horizontal e loteamento: compatibilidade”, In, Revista CEDOUA, Ano II, 1.99).

Assim quanto a determinar se no presente caso se deverá proceder a uma operação de loteamento ou se se encontram reunidas as condições para a divisão em propriedade horizontal a questão está precisamente em verificar, face no projecto a apresentar pelo interessado, se existem partes comuns – designadamente a referida garagem – que impeçam a autonomização dos vários “blocos” (e consequentemente do solo) através de um seccionamento vertical. Note-se, contudo, que seguramente o regulamento municipal classifica um edifício destas características como “Edifício com impacto semelhante a uma operação de loteamento” pelo que, nesses casos e de acordo com os números 5 e 6 do artigo 57.º do DL 555/99, na redacção do DL 177/2001, de 4/6, deverão ser cedidas, no âmbito da operação de edificação, áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos, nos mesmos moldes do previsto para as operações de loteamento, ou à respectiva compensação em caso de não se justificarem tais cedências.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico (Dr.ª Maria Margarida Teixeira Bento)