Licenciamento de dois edifícios num único prédio; edifícios com autonomia funcional; Em referência ao ofício n º, e que foi, parecer esse em que se solicita um parecer jurídico da DRAL, , e em referência ao assunto mencionado em epígrafe, temos a informar:

A questão respeita à possibilidade de no mesmo artigo matricial poderem ou não ser licenciadas ou autorizadas duas construções com independência funcional e com utilidades distintas, mais especificamente, uma casa de habitação e um armazém de frutas. Previamente à resposta que iremos dar refira-se que, segundo a informação técnica o prédio em causa insere-se em espaço designado pelo PDM da como área rural. Em 1996 foi aprovado para o referido prédio um projecto respeitante a um armazém de frutas e a um cabanal( segundo a informação técnica um cabanal será uma instalação de apoio agrícola e florestal pelo que a CM o considerou como complementar ao armazém ). Ora, em 2003 requereram-se para o mesmo artigo matricial dois licenciamentos: O licenciamento da ampliação do armazém de frutas e o licenciamento de uma habitação ( alteração de uso para habitação do cabanal existente e consequente ampliação de áreas ); a Câmara licenciou uma delas ( a habitação ) pelo que com esse acto administrativo possibilitou que no mesmo artigo matricial passassem a existir duas construções para usos diferenciados, não complementares, como aliás é assumido pelo requerente do licenciamento. Efectivamente, a CM indeferiu a ampliação do armazém de frutas com base no n º 5 do artigo 22 º que remete para o artigo 10 º do PDM as áreas máximas dos anexos das habitações ( aplicam-se a esta área as disposições referidas no artigo 10º relativamente a anexos de casas de habitação ).

O requerente na reclamação que apresentou refere « não se entende ainda como um armazém de frutas aprovado pela Câmara pode passar a chamar-se anexo de habitação, uma vez que um anexo pressupõe-se como complemento à habitação, e neste caso um armazém de frutas nunca pode passar a ser um anexo. » Não podemos estar mais de acordo com o requerente, um armazém de frutas não é efectivamente um anexo a uma habitação. Só que a primeira edificação a ser licenciada foi o armazém de frutas e um cabanal que a Câmara entendeu poder enquadrar com uma edificação de uso complementar ao armazém. Ora, a Câmara não deveria ter licenciado a alteração do cabanal para casa de habitação, dado que ao efectuá-lo permitiu a existência de dois edifícios não complementares num único artigo matricial o que configura uma divisão jurídica do artigo, ou seja , consubstancia-se numa operação de loteamento. Nos termos da alínea i), do artigo 2 º do decreto-lei n º 55/99 as operações de loteamento são as « acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento.» São, assim, vários os elementos que compõem a noção de loteamento urbano: _ Conduta voluntária que consista ou na divisão de prédio(s) ou no seu emparcelamento ou reparcelamento; – Se a operação de loteamento consistir numa divisão em lotes, essa divisão pode ser meramente material ou jurídica. De acordo com a doutrina, um caso típico de divisão jurídica ocorre quando se pretende aprovar num dado prédio vários projectos de obras para vários edifícios sem ligação estrutural ou com independência funcional, afectando, assim, partes específicas do solo a unidades distintas ( Veja-se Fernanda Paula Oliveira, Direito do Urbanismo, Cefa, 2ª edição, pag. 125.). Ora, foi precisamente o que ocorreu no caso apresentado. Acentue-se que como o prédio em causa se localiza fora dos perímetro urbano também não seria possível qualquer loteamento ( artigo 41 º do decreto-lei n º 555/99, de 16/12, com as alterações introduzidas pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4/06 ).

No entanto, o artigo 6 º n º 5 do mesmo diploma permite a aprovação de destaques, fora do perímetro urbano, sendo os destaques uma divisão de um prédio em duas parcelas isenta de licenciamento ou autorização. Na área rural do PDM ( artigo 20 º ) prevê-se expressamente a possibilidade de se autorizarem destaques desde que os lotes resultantes tiverem uma área superior a 5000 m2 e, cumulativamente, assegurarem a manutenção das áreas mínimas das unidades de cultura legalmente definidas. Se o artigo matricial em causa permitir o cumprimento destas regras do destaque impostas pelo PDM será a forma de legalizar o facto da Câmara ter licenciado um edifício para habitação no mesmo prédio onde anteriormente licenciara um armazém de frutas, ou seja, permitiu uma divisão jurídica do prédio com o licenciamento de dois edifícios com independência funcional.

Maria José Castanheira Neves (Directora Regional da Administração Local)