Loteamento de parte sobrante de prédio loteado Em resposta ao solicitado pela Câmara Municipal de … através do ofício n.º 7265, de 06-12-04 que nos foi remetido pela DSGT e reportando-nos as questões aí colocadas, temos a informar o seguinte:

Factos:

Informam os serviços municipais que o pedido contempla uma operação loteamento numa parcela de terreno que o alvará de loteamento n.º 05/99 refere como “área sobrante integrada em Reserva Ecológica Nacional de acordo com o PDM”, com uma área de 63.574 m2. Contudo, pelos elementos apresentados, essa área inclui uma parte inserida em “mancha urbana” no PDM, a qual se pretende agora lotear. Esclarecem ainda que a referência à inclusão em REN da parcela sobrante do referido loteamento não corresponde à realidade, na medida em que se verifica que o limite da Reserva Ecológica Nacional foi respeitado no presente pedido e não abrange a parte incluída em espaço urbano que agora se pretende lotear. Refere-se também que no lado Nascente existe um outro loteamento titulado pelo alvará 8/86, pertença do mesmo requerente, “verificando-se que toda a área remanescente do presente loteamento era pertença do titular desse loteamento, que terá loteado parte dessa área (alvará 8/86)” Diz-se ainda que ” várias plantas desse processo demonstram claramente os limites da parte que foi divisionada em lotes. No entanto, outras demonstram que as infra-estruturas associadas a esse loteamento se instalaram para além desses limites, nomeadamente no sentido Poente, com a instalação de um sistema de tratamento de águas residuais”, infra-estruturas essas que foram recepcionadas pela Câmara Municipal em 92-09-22, tendo sido libertada a respectiva caução. Esclarece-se ainda que é nessa parte do terreno que o promotor propõe agora ocupação, tratando-a como privada.

Pergunta-se:

1. O pedido deve ser analisado como um licenciamento novo, para uma parcela independente do alvará 05/99, ou como uma alteração ao alvará anterior? (alínea b) da informação dos serviços municipais)
2. O facto de no loteamento anterior se referenciar a área como REN tem implicações no presente pedido? (alínea c)
3. A realização de infra-estruturas na parte do prédio que agora se pretende lotear condiciona a actual operação de loteamento? O facto de as mesmas terem sido executadas e recepcionadas pela Câmara Municipal significa que a área de terreno onde as mesmas estão implantadas sejam públicas? 

Informamos:

1. Quanto ao enquadramento da pretensão como alteração a um loteamento ou como uma nova operação, a resposta passa por determinar se a área em causa é, ou não, uma parcela restante do prédio já loteado. Se a parcela objecto da proposta agora apresentada for efectivamente a parte sobrante de um prédio que havia sido sujeito a um loteamento parcial, essa área constituirá o remanescente do prédio originário (depois de subtraída a área loteada), pelo que nada impedirá que seja agora loteada uma vez que não foi abrangida pela primitiva operação de loteamento parcial do prédio.
2. Por outro lado, o facto de no alvará 05/99 se referenciar a área como “inserida em REN” não é motivo para inviabilizar a realização da operação de loteamento uma vez que se confirma que a actual operação urbanística não afecta terrenos abrangidos por essa restrição de utilidade pública, sendo que, para além disso, a área em causa está inserida em Espaço Urbano, cumprindo assim o requisito do artigo 41.º do DL 555/99, de 16/12.
3. Por último importa esclarecer que o facto de nessa parcela terem sido executadas infra-estruturas, nomeadamente uma ETAR, não implica necessariamente que a parcela tenha integrado o domínio público municipal. Na verdade estamos perante uma infra-estrutura que não se inclui nas típicas “obras de urbanização destinadas a servir directamente os loteamentos” mas de uma infra-estrutura do sistema geral de drenagem de águas residuais, cuja execução competiria à Câmara Municipal. Poderá assim ter-se dado o caso de, para além das eventuais “obras de urbanização do loteamento” realizadas na área a lotear, a câmara municipal ter condicionado o deferimento do pedido de loteamento à execução de outras infra-estruturas, agora infra-estruturas gerais, por considerar que, não estando a área por elas total ou suficientemente servida, tal facto inviabilizaria a ocupação proposta.

Tratar-se-ia então de uma hipótese idêntica à prevista actualmente no artigo 24.º, n.º2, alínea b) do DL 555/99, isto é, ” a operação constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas ou serviços gerais existentes ou implicar, para o município, a construção ou manutenção de equipamentos, a realização de trabalhos ou a prestação de serviços por este não previstos, designadamente quanto a arruamentos e redes de abastecimento de água, de energia eléctrica ou de saneamento”, caso em que o pedido poderá ser deferido se o requerente se comprometer a realizar os trabalhos necessários ou a assumir os encargos inerentes à sua execução, bem como os encargos de funcionamento das infra-estruturas por um período mínimo de 10 anos (cf. artigo 25.º, n.º1 do RJUE). Assim, não constituindo tal infra-estrutura uma “obra de urbanização do loteamento” (sendo que mesmo nestes casos as parcelas destinadas à sua implantação poderem manter-se no domínio privado comum dos lotes – vide artigo 43.º, n.º4 do DL 555/99), mas sim uma infra-estrutura geral, nada impede que o terreno onde a mesma se encontra localizada se mantenha no domínio privado do loteador, sem prejuízo da ETAR, enquanto órgão do sistema, integrar a rede pública de águas residuais.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico (Dr.ª Maria Margarida Teixeira Bento)