Através do ofício nº …, de …, da Câmara Municipal da …, foi solicitado a esta CCDR parecer jurídico sobre o assunto mencionado em epígrafe.

Sucintamente, são referidos os seguintes factos:
 
 Em 1997 foi adquirido pela “…, Lda” à Câmara Municipal o lote nº 10 da Zona Industrial da …, de cuja escritura constam as seguintes cláusulas:
       – “o lote de terreno identificado com o número dez, destina-se exclusivamente à construção da instalação de uma fábrica para a industria acima referida, não podendo futuramente nele ser instalada outra industria diferente sem o conhecimento da Câmara Municipal”
      – “o terreno constituído pela área deste lote ou qualquer parcela do mesmo, bem como as construções nele implantadas, não poderão ser vendidas no prazo de quinze anos de exercício ininterrupto de actividade, com o intuito lucrativo e sem que a transmissão entre vivos se justifique perante a Câmara (…)”;
 No referido lote foi licenciada  e construída uma unidade industrial têxtil;
 Em  Julho de 2006, foi licenciado um projecto de obras de alteração na referida unidade industrial;
 Em Outubro de 2006, é requerido à Câmara a certificação de que essa unidade industrial satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em propriedade horizontal;
 Em Novembro de 2006, é requerida à Câmara a autorização de venda das fracções B, C e D.

A questão prende-se essencialmente com a compatibilização entre a constituição da propriedade horizontal do edifício onde está instalada a unidade industrial e a cláusula existente na escritura de compra e venda e no Regulamento para a venda de terrenos no loteamento industrial da Sertã que proíbe a venda do lote ou construção nele implantada no período de quinze anos de exercício ininterrupto de actividade e a instalação de indústria diferente sem conhecimento da Câmara.

Sobre o assunto, cumpre informar:
O instituto da propriedade horizontal está regulado nos arts. 1414º e ss do Código Civil e caracteriza-se pela “fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da justaposição, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns” ¹.

É o que de facto preceituam os o arts. 1414º e 1415º quando referem, respectivamente, o seguinte:

“As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal”

“Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.

Assim, no que respeita à possibilidade de constituir um edifício em propriedade horizontal deve esta ser aferida através do cumprimento das normas legais que a regulamentam, ou seja, através do citado art. 1415º, que estabelece os requisitos legais e técnicos necessários à sua constituição.

Em suma, será apenas de acordo com o disposto na lei que se deve verificar se um edifício reúne os requisitos necessários para a sua constituição em propriedade horizontal e não tendo em conta posteriores pretensões.

Note-se, que a própria lei, no nº 1 do art. 1416º do Código Civil, apenas sanciona, com a nulidade do respectivo título constitutivo e a sujeição do prédio ao regime de compropriedade, a falta de requisitos legais e não qualquer outra circunstância.

No caso em análise, para a certificação da propriedade horizontal dever-se-á assim apenas verificar se a unidade industrial têxtil cumpre os requisitos legalmente exigidos para a constituição de fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para parte comum ou para a via pública, não relevando o facto de posteriormente o particular ter a pretensão de as vender ou com elas querer legalmente celebrar outro negócio jurídico.

Na verdade, sublinhe-se, a constituição de um prédio em propriedade horizontal não obriga à venda das suas fracções, apenas confere a possibilidade e as condições de legalmente o fazer, ou seja, sempre e quando não houver disposição em contrário que impeça a sua alienação. Ora, no caso concreto, a existência de uma cláusula na escritura de compra e venda e no Regulamento de venda de terrenos no loteamento industrial da … que proíbe expressamente a venda do lote ou construção nele implantada no período de 15 anos, impossibilita por si só a alienação das fracções em causa, não obstante a sua constituição em propriedade horizontal.

Daqui resulta que mesmo que o prédio em questão for constituído em propriedade horizontal, as suas fracções, dadas as cláusulas proibitivas de venda e de alteração de actividade, não poderão ser objecto de alienação no período estipulado de 15 anos nem de instalação de indústria diferente sem conhecimento da Câmara Municipal.

Assim e em resposta ao questionado, concluímos que existência de uma cláusula de inalienabilidade não constitui qualquer obstáculo à solicitação da constituição da propriedade horizontal da referida unidade industrial e, posteriormente, caso se verifiquem os requisitos exigidos, à sua certificação pela Câmara Municipal.

A Divisão de Apoio Jurídico

(Elisabete Maria Viegas Frutuoso)

1. Pires de Lima e Antunes Varela, i n Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, Limitada 1971, pág.352