A Câmara Municipal da …, em seu ofício nº …, de …, solicita parecer jurídico que esclareça como decidir no caso que se segue:

Em 1994 foi licenciada a construção de uma moradia, com demolição de uma outra moradia já aí existente.

As obras terão sido iniciadas, vindo, no entanto, a ser interrompidas por dificuldades económicas.

O terreno está actualmente situado fora de zona urbana, em espaço agro-florestal, onde, de acordo com o PDM, não é admitida construção.

Pergunta-se:

1 – Face aos factos apresentados, o requerente tem ou não o direito de concluir a sua moradia, ainda que seja necessário apresentar um novo projecto e respectivo pedido de licenciamento?
2 – Caso haja o direito de concluir o que esteve licenciado ou de construir uma nova moradia sobre as fundações executadas, o procedimento de licença para essas obras deve igualmente ser submetido a parecer da CRRABL, da CCDR (autorização pelo regime da REN) e do ICN? Ou o eventual reconhecimento desse direito dispensa essas consultas, possibilitando a Câmara de licenciar directamente essas obras?

Sobre o assunto, devemos começar por esclarecer que a licença de construção da moradia encontrar-se-á já há muito caducada, nos termos do regime de licenciamento de obras particulares em vigor à altura, o D.L. 445/91, de 20.11, concretamente a alínea c) do nº1 do artigo 23º, que determina a caducidade do alvará de licença “se as obras não forem concluídas nos prazos fixados no alvará ou no prazo estipulado pelo presidente da câmara municipal nos termos dos nºs 6 e 7 do artigo 19º”.

Recorde-se que, ao contrário do que acontece actualmente (cfr. nº 5 do artigo 71º do D.L. 555/99, de 16.12, com a redacção da Lei 60/2007, de 4.9), a caducidade, na vigência desse anterior regime, operava automaticamente, isto é, sem que fosse necessária declaração expressa da câmara municipal nesse sentido.

O actual RJUE, no seu artigo 88º, prevê um regime especial para obras inacabadas, permitindo a sua conclusão, cumpridas que sejam determinadas condições. Estabelece esse artigo, no seu nº1, que “quando as obras já tenham atingido um estado avançado de execução mas a licença ou a admissão de comunicação prévia haja caducado, pode ser requerida a concessão de licença especial para a sua conclusão ou ser apresentada comunicação prévia para o mesmo efeito”.

Sobre o alcance da norma, dizem-nos Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, que “em causa está uma licença ou comunicação prévia especial para concluir o edifício (edifício que é identificado em função da licença inicial), não sendo aplicável o regime resultante de normas supervenientes: é, como vimos, este o alcance da remissão para o artigo 60º do RJUE. Ora, isto significa que o edifício pode ser licenciado ou admitida a comunicação prévia de acordo com o projecto inicialmente aprovado, independentemente de, no momento em que a licença ou comunicação prévia especial é requerida ou apresentada, o mesmo estar ou não em desconformidade com as normas actuais”.¹

Em suma, cumpridas que sejam as condições do artigo 88º, será emitida licença especial ou apresentada comunicação prévia, não lhes sendo aplicáveis normas supervenientes, assim como não serão exigidas novas consultas de entidades externas, como as que o órgão refere expressamente.

Como também resulta do artigo, no entanto, para a emissão de licença especial ou comunicação prévia para a conclusão das obras é condição essencial que as mesmas “tenham já atingido um estado avançado de construção”, o que se compreende, tendo em conta a finalidade da norma, que a aproxima da figura jurídica das “edificações existentes” do artigo 60º.

Ora, o que parece decorrer do ofício do órgão, quando fala em “direito de concluir o que esteve licenciado ou de construir uma nova moradia sobre as fundações executadas”, é que a obra foi interrompida ainda na fase das fundações, o que não é suficiente para a qualificar como obra inacabada, nos termos e para os efeitos do artigo 88º. 

Restaria assim ao interessado requerer novo licenciamento, pretensão esta que será já analisada à luz do ordenamento jurídico em vigor, incluindo planos de ordenamento do território, e já vimos, porque nos é informado pelo órgão, que no espaço em causa o PDM proíbe a construção.

Divisão de Apoio Jurídico

(António Ramos)

1. Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado, 2ª edição, com as alterações da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro (pag. 514)