A Câmara Municipal de …, em ofício nº…, de …, solicita parecer jurídico que esclareça como decidir no caso que se segue e que é relatado em informação em anexo.
Começa-se por dizer na dita informação que foi requerida a “construção” de uma moradia unifamilar, na área do Plano de Ordenamento da Albufeira da … (POAA), em espaço agrícola, num prédio com a área total de 6620 m2.
É dito, no entanto, mais à frente na mesma informação que “o existente no prédio do requerente é uma ruína”, fazendo-se ainda supor que o que se pretende realmente é uma “reconstrução” e não de uma obra de “construção”. Note-se que estas são operações urbanísticas distintas, conforme se alcança do quadro de definições do artigo 2º do D.L. 555/99, de 16.12, e alterações subsequentes (RJUE).
O que pretende o órgão, em suma, é ser esclarecido sobre a conformidade da pretensão – construção ou reconstrução – com as regras aplicáveis ao uso pretendido, para aquele espaço, no Plano de Ordenamento da Albufeira da Aguieira (POAA), aprovado pela RCM nº 186/2007, de 21.12.
De acordo com o artigo 24º do respectivo regulamento, nos “espaços agrícolas”, “só são permitidas novas edificações desde que se destinem a habitação permanente do proprietário dessa parcela”, desde que a parcela tenha uma área igual ou superior a 2 ha e cumpra determinados parâmetros urbanísticos (nº1), bem como “obras de recuperação e ou ampliação de edificações legalmente existentes, desde que se destinem a habitação própria e permanente do proprietário da parcela”, e se mostrem igualmente cumpridos determinados parâmetros de construção (nº2).
Afastando desde já da presente análise as obras de recuperação e ampliação – veja-se a definição das duas figuras no artigo 4º do diploma – resta-nos enquadrar a pretensão no conceito de novas edificações.
De acordo com a alínea i) do artigo 4º, “edificação é a actividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência”.
“Novas edificações”, por seu lado, para todos os efeitos legais, nomeadamente os previstos no artigo 24º do regulamento do POAA, são “obras de criação de novas edificações”, ou seja, “obras de construção”, na definição do conceito na alínea b) do artigo 2º do RJUE.
A estas operações urbanísticas será assim exigido o cumprimento das regras do nº1 do artigo 24º do Regulamento do Plano de Ordenamento da Albufeira da Aguieira, incluindo a dimensão mínima da parcela, condição esta que, como nos é informado, não é cumprida.
Se, no entanto, se tratar de uma obra de reconstrução de um edifício pré-existente, legalmente construído, já poderá cair na alçada do artigo 60º do RJUE, que consagra a garantia do existente, do que resultará que não pode ser recusado o seu licenciamento, ainda que não estejam cumpridas as regras e parâmetros urbanísticos da citada norma do POOA.
Deve ponderar-se, no entanto, se o princípio da garantia do existente beneficia toda e qualquer reconstrução. Sobre o assunto, é o seguinte o entendimento de Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, em anotação ao artigo 60º1:
“Visando o presente normativo evitar a aplicação de novas normas urbanísticas a edifícios que, por se encontrarem consolidados, não as podem cumprir, parece-nos que deve ser feita uma interpretação restritiva das situações às quais o mesmo se aplica. Deste modo, correspondendo as obras de reconstrução sem preservação de fachadas a obras que procedem à reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos de uma edificação existente, que podem ocorrer subsequentemente à demolição total ou apenas parcial da mesma, parece-nos que não deve ser de aplicar o regime da protecção do existente sempre que a obra de reconstrução ocorra após a demolição total, pelo menos nos casos em que a demolição não esteja compreendida num procedimento prévio direccionado para o efeito. Numa situação destas, desaparecendo a edificação originária, não vemos porque não cumprir com as novas regras entradas em vigor em data posterior à edificação originária, já que o regime especial previsto para edifícios existentes parte do pressuposto da impossibilidade fáctica de cumprir novas exigências, o que não sucede no caso”. (sublinhado nosso).
Deste modo, e na hipótese de que o que se pretende é uma reconstrução de um edifício em “ruína”, importaria saber se a ruína é, ou não, total, porque no primeiro caso, seguindo o entendimento atrás expresso, não se justifica aplicar à sua reconstrução o princípio da protecção do existente do artigo 60º, devendo antes cumprir “as normas legais supervenientes à construção originária”, nomeadamente, no que interessa ao caso presente, a norma do nº1 do artigo 24º do PDM.
Em conclusão:
1 – Se no caso presente estivermos perante uma nova edificação, isto é, uma construção, ser-lhe-á aplicável o disposto no nº1 do artigo 24º, do que resultará que a mesma não pode ser autorizada, por violar, pelo menos, uma das regras, o da área mínima da parcela.
2 – Tratando-se, por outro lado, de uma reconstrução de um edifício em ruínas, terá a Câmara Municipal de verificar se a ruína é total, porque se assim for, ainda que estejamos perante essa operação urbanística – na definição que lhe é dada na alínea c) do artigo 2º do RJUE que, tenha-se em atenção, exclui a ampliação – ser-lhe-ão aplicáveis as normas supervenientes à construção originária, nomeadamente, no caso que tratamos, a do nº1 do artigo 24º, do que resultará que não poderá ser autorizada, pelos mesmos motivos apontados quanto à construção.
3 – Se, no entanto, a reconstrução não tiver as características atrás enunciadas, já beneficiará do princípio da garantia do existente do artigo 60º do RJUE, e sendo assim, não se aplicará o nº1 do artigo 24º do PDM.
1. Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes, Fernanda Maçãs, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, comentado, com as alterações da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, Almedina, pag. 397.
NOTA: Haverá necessariamente obra de construção, isto é, obra de criação de uma nova edificação se a anteriormente existente estiver em ruína, considerando a doutrina que existe ruína física quando o dano não é reparável pelos meios normais e a nossa legislação que « ruína é um estado limite a partir do qual se considera que a estrutura fica prejudicada total ou parcialmente na sua capacidade para desempenhar as funções que lhe são atribuídas » ( Regulamento de Segurança e Acções para Estruturas de Edifícios e Pontes, dec-lei n º 235/83, de 31/05).
Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
A Câmara Municipal de …, em ofício nº…, de …, solicita parecer jurídico que esclareça como decidir no caso que se segue e que é relatado em informação em anexo.
Começa-se por dizer na dita informação que foi requerida a “construção” de uma moradia unifamilar, na área do Plano de Ordenamento da Albufeira da … (POAA), em espaço agrícola, num prédio com a área total de 6620 m2.
É dito, no entanto, mais à frente na mesma informação que “o existente no prédio do requerente é uma ruína”, fazendo-se ainda supor que o que se pretende realmente é uma “reconstrução” e não de uma obra de “construção”. Note-se que estas são operações urbanísticas distintas, conforme se alcança do quadro de definições do artigo 2º do D.L. 555/99, de 16.12, e alterações subsequentes (RJUE).
O que pretende o órgão, em suma, é ser esclarecido sobre a conformidade da pretensão – construção ou reconstrução – com as regras aplicáveis ao uso pretendido, para aquele espaço, no Plano de Ordenamento da Albufeira da Aguieira (POAA), aprovado pela RCM nº 186/2007, de 21.12.
De acordo com o artigo 24º do respectivo regulamento, nos “espaços agrícolas”, “só são permitidas novas edificações desde que se destinem a habitação permanente do proprietário dessa parcela”, desde que a parcela tenha uma área igual ou superior a 2 ha e cumpra determinados parâmetros urbanísticos (nº1), bem como “obras de recuperação e ou ampliação de edificações legalmente existentes, desde que se destinem a habitação própria e permanente do proprietário da parcela”, e se mostrem igualmente cumpridos determinados parâmetros de construção (nº2).
Afastando desde já da presente análise as obras de recuperação e ampliação – veja-se a definição das duas figuras no artigo 4º do diploma – resta-nos enquadrar a pretensão no conceito de novas edificações.
De acordo com a alínea i) do artigo 4º, “edificação é a actividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com carácter de permanência”.
“Novas edificações”, por seu lado, para todos os efeitos legais, nomeadamente os previstos no artigo 24º do regulamento do POAA, são “obras de criação de novas edificações”, ou seja, “obras de construção”, na definição do conceito na alínea b) do artigo 2º do RJUE.
A estas operações urbanísticas será assim exigido o cumprimento das regras do nº1 do artigo 24º do Regulamento do Plano de Ordenamento da Albufeira da Aguieira, incluindo a dimensão mínima da parcela, condição esta que, como nos é informado, não é cumprida.
Se, no entanto, se tratar de uma obra de reconstrução de um edifício pré-existente, legalmente construído, já poderá cair na alçada do artigo 60º do RJUE, que consagra a garantia do existente, do que resultará que não pode ser recusado o seu licenciamento, ainda que não estejam cumpridas as regras e parâmetros urbanísticos da citada norma do POOA.
Deve ponderar-se, no entanto, se o princípio da garantia do existente beneficia toda e qualquer reconstrução. Sobre o assunto, é o seguinte o entendimento de Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, em anotação ao artigo 60º1:
“Visando o presente normativo evitar a aplicação de novas normas urbanísticas a edifícios que, por se encontrarem consolidados, não as podem cumprir, parece-nos que deve ser feita uma interpretação restritiva das situações às quais o mesmo se aplica. Deste modo, correspondendo as obras de reconstrução sem preservação de fachadas a obras que procedem à reconstituição da estrutura das fachadas, da cércea e do número de pisos de uma edificação existente, que podem ocorrer subsequentemente à demolição total ou apenas parcial da mesma, parece-nos que não deve ser de aplicar o regime da protecção do existente sempre que a obra de reconstrução ocorra após a demolição total, pelo menos nos casos em que a demolição não esteja compreendida num procedimento prévio direccionado para o efeito. Numa situação destas, desaparecendo a edificação originária, não vemos porque não cumprir com as novas regras entradas em vigor em data posterior à edificação originária, já que o regime especial previsto para edifícios existentes parte do pressuposto da impossibilidade fáctica de cumprir novas exigências, o que não sucede no caso”. (sublinhado nosso).
Deste modo, e na hipótese de que o que se pretende é uma reconstrução de um edifício em “ruína”, importaria saber se a ruína é, ou não, total, porque no primeiro caso, seguindo o entendimento atrás expresso, não se justifica aplicar à sua reconstrução o princípio da protecção do existente do artigo 60º, devendo antes cumprir “as normas legais supervenientes à construção originária”, nomeadamente, no que interessa ao caso presente, a norma do nº1 do artigo 24º do PDM.
Em conclusão:
1 – Se no caso presente estivermos perante uma nova edificação, isto é, uma construção, ser-lhe-á aplicável o disposto no nº1 do artigo 24º, do que resultará que a mesma não pode ser autorizada, por violar, pelo menos, uma das regras, o da área mínima da parcela.
2 – Tratando-se, por outro lado, de uma reconstrução de um edifício em ruínas, terá a Câmara Municipal de verificar se a ruína é total, porque se assim for, ainda que estejamos perante essa operação urbanística – na definição que lhe é dada na alínea c) do artigo 2º do RJUE que, tenha-se em atenção, exclui a ampliação – ser-lhe-ão aplicáveis as normas supervenientes à construção originária, nomeadamente, no caso que tratamos, a do nº1 do artigo 24º, do que resultará que não poderá ser autorizada, pelos mesmos motivos apontados quanto à construção.
3 – Se, no entanto, a reconstrução não tiver as características atrás enunciadas, já beneficiará do princípio da garantia do existente do artigo 60º do RJUE, e sendo assim, não se aplicará o nº1 do artigo 24º do PDM.
1. Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes, Fernanda Maçãs, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, comentado, com as alterações da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, Almedina, pag. 397.
NOTA: Haverá necessariamente obra de construção, isto é, obra de criação de uma nova edificação se a anteriormente existente estiver em ruína, considerando a doutrina que existe ruína física quando o dano não é reparável pelos meios normais e a nossa legislação que « ruína é um estado limite a partir do qual se considera que a estrutura fica prejudicada total ou parcialmente na sua capacidade para desempenhar as funções que lhe são atribuídas » ( Regulamento de Segurança e Acções para Estruturas de Edifícios e Pontes, dec-lei n º 235/83, de 31/05).
Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
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