A Câmara Municipal de …, em ofício de …, Proc. Interno nº …, expõe o seguinte, solicitando parecer jurídico sobre o assunto:
Um determinado alvará de loteamento, “prevê construções com 2 pisos habitáveis, área de implantação de 180 m2, área bruta de construção de 360 m2”
O promotor, veio posteriormente apresentar comunicação prévia propondo-se construir no dito loteamento “uma habitação com dois pisos habitáveis, área de implantação de 180 m2, área bruta de construção de 360 m2”.
Coloca a Câmara Municipal duas questões:
1 – Se está correcta a proposta de rejeição da dita comunicação prévia, pelos seus serviços, com o fundamento de que deverá ser cumprido e respeitado o quadro síntese do loteamento, “excepto se o citado quadro referir que os valores propostos são valores máximos”.
É nosso entendimento que está correcto este entendimento. A não ser que se indique expressamente no título que os valores são máximos, os princípios do correcto ordenamento do território aconselham e obrigam a que se respeitem rigorosamente esses mesmos valores, ainda que o que se pretenda seja inferior ao previsto, não sendo assim de admitir variações, para mais, ou para menos.
2 – Se a variação de 3% nas áreas de implantação ou de construção, no âmbito da alteração com procedimento simplificado à licença de loteamento prevista no nº8 do artigo 27º do D.L. 555/99, de 16.12, com a última alteração introduzida pelo D.L. 26/2010, de 30.3 (RJUE), “será igualmente admitida para as situações em que os valores previstos sejam inferiores aos constantes do alvará de loteamento”.
Sobre o assunto, entendemos que não estabelecendo a lei de forma diversa, não pode o intérprete e aplicador da lei presumir que a variação de 3% é permitida apenas num sentido, seja para mais, seja para menos. É significativo, note-se, que a norma não se refira a “aumento” ou “diminuição” mas, simplesmente, a “variação”.
Julgamos pertinente, a propósito, transcrever a seguinte anotação ao artigo por Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs1, por a mesma, ainda que não aborde directamente a questão que nos é colocada, admitir a mesma interpretação:
“Uma das dúvidas frequentes sobre a variação dos 3% referidos neste artigo é a de saber se a mesma se refere à totalidade do loteamento ou a cada lote. A este propósito, em reunião de coordenação jurídica entre CCDR’s realizada em 7 de Julho de 1994 ao abrigo do despacho nº 40/93, de Sua Exª o SEALOT, publicado no Diário da República, II série, de 11/01/94, conclui-se sobre norma do Decreto-Lei nº 448/91, com uma redacção idêntica a esta, que “a variação de 3% respeita às áreas de implantação e de construção previstas para cada lote e, cumulativamente, com a condição de não implicar aumento do número de fogos e alterações doutros parâmetros urbanísticos fixados em PMOT”. Esta é a posição que melhor se adequa à intenção, sempre presente no regime jurídico dos loteamentos urbanos, de protecção da confiança de terceiros adquirentes dos lotes impedindo que apenas um dos lotes (eventualmente o primeiro a propor alteração) pudesse esgotar esta margem, embora não se compreenda, nesta asserção, a referência cumulativa à alteração do número de fogos, na medida em que é quase impossível que uma variação individual de 3%, para mais ou para menos, das áreas de implantação e de construção, ainda que ocorrendo em cada lote, pudesse resultar na criação de um novo fogo”.
Ou seja, concluindo, deve entender-se que a variação de 3% nas áreas de implantação e construção, prevista no nº8 do artigo 27º do RJUE, deve ser admitida, quer se pretenda diminuir os valores naquela percentagem quer se queira aumentá-los na mesma proporção.
1. In Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado, Almedina, Fevereiro de 2006.
Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
A Câmara Municipal de …, em ofício de …, Proc. Interno nº …, expõe o seguinte, solicitando parecer jurídico sobre o assunto:
Um determinado alvará de loteamento, “prevê construções com 2 pisos habitáveis, área de implantação de 180 m2, área bruta de construção de 360 m2”
O promotor, veio posteriormente apresentar comunicação prévia propondo-se construir no dito loteamento “uma habitação com dois pisos habitáveis, área de implantação de 180 m2, área bruta de construção de 360 m2”.
Coloca a Câmara Municipal duas questões:
1 – Se está correcta a proposta de rejeição da dita comunicação prévia, pelos seus serviços, com o fundamento de que deverá ser cumprido e respeitado o quadro síntese do loteamento, “excepto se o citado quadro referir que os valores propostos são valores máximos”.
É nosso entendimento que está correcto este entendimento. A não ser que se indique expressamente no título que os valores são máximos, os princípios do correcto ordenamento do território aconselham e obrigam a que se respeitem rigorosamente esses mesmos valores, ainda que o que se pretenda seja inferior ao previsto, não sendo assim de admitir variações, para mais, ou para menos.
2 – Se a variação de 3% nas áreas de implantação ou de construção, no âmbito da alteração com procedimento simplificado à licença de loteamento prevista no nº8 do artigo 27º do D.L. 555/99, de 16.12, com a última alteração introduzida pelo D.L. 26/2010, de 30.3 (RJUE), “será igualmente admitida para as situações em que os valores previstos sejam inferiores aos constantes do alvará de loteamento”.
Sobre o assunto, entendemos que não estabelecendo a lei de forma diversa, não pode o intérprete e aplicador da lei presumir que a variação de 3% é permitida apenas num sentido, seja para mais, seja para menos. É significativo, note-se, que a norma não se refira a “aumento” ou “diminuição” mas, simplesmente, a “variação”.
Julgamos pertinente, a propósito, transcrever a seguinte anotação ao artigo por Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs1, por a mesma, ainda que não aborde directamente a questão que nos é colocada, admitir a mesma interpretação:
“Uma das dúvidas frequentes sobre a variação dos 3% referidos neste artigo é a de saber se a mesma se refere à totalidade do loteamento ou a cada lote. A este propósito, em reunião de coordenação jurídica entre CCDR’s realizada em 7 de Julho de 1994 ao abrigo do despacho nº 40/93, de Sua Exª o SEALOT, publicado no Diário da República, II série, de 11/01/94, conclui-se sobre norma do Decreto-Lei nº 448/91, com uma redacção idêntica a esta, que “a variação de 3% respeita às áreas de implantação e de construção previstas para cada lote e, cumulativamente, com a condição de não implicar aumento do número de fogos e alterações doutros parâmetros urbanísticos fixados em PMOT”. Esta é a posição que melhor se adequa à intenção, sempre presente no regime jurídico dos loteamentos urbanos, de protecção da confiança de terceiros adquirentes dos lotes impedindo que apenas um dos lotes (eventualmente o primeiro a propor alteração) pudesse esgotar esta margem, embora não se compreenda, nesta asserção, a referência cumulativa à alteração do número de fogos, na medida em que é quase impossível que uma variação individual de 3%, para mais ou para menos, das áreas de implantação e de construção, ainda que ocorrendo em cada lote, pudesse resultar na criação de um novo fogo”.
Ou seja, concluindo, deve entender-se que a variação de 3% nas áreas de implantação e construção, prevista no nº8 do artigo 27º do RJUE, deve ser admitida, quer se pretenda diminuir os valores naquela percentagem quer se queira aumentá-los na mesma proporção.
1. In Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado, Almedina, Fevereiro de 2006.
Divisão de Apoio Jurídico
(António Ramos)
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