Propriedade horizontal; áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos; parâmetros; Em referência ao ofício, proveniente da Câmara Municipal de, e ao assunto mencionado em epígrafe, temos a informar:

1. O actual diploma da urbanização e edificação, decreto-lei n º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4 de Junho, define loteamento como as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana, e que resulte da divisão de um vários prédios, ou do seus emparcelamento ou reparcelamento ( alínea i), do artigo 2 º do citado diploma ). Este conceito de loteamento possibilita, assim, três tipos de loteamento: – Divisão de um ou vários prédios que tenha por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à construção; – Emparcelamento; – Reparcelamento; Resulta deste conceito de loteamento que o mesmo é composto pelos seguintes elementos : – Existência de uma conduta voluntária, quer se trate de um loteamento com divisão de um ou vários prédios ou de um loteamento por emparcelamento ou reparcelamento, Assim, se a divisão de um prédio ocorreu por efeito da construção de uma estrada municipal que dividiu, por exemplo, um prédio em duas parcelas, não há um loteamento porque a divisão do prédio não resultou de uma conduta voluntária do seu proprietário mas de um acto da Câmara Municipal que lhe foi imposto. Quando o loteamento é do primeiro tipo que enunciámos ( divisão de um ou vários prédios em lotes ) a operação de loteamento pode consistir numa divisão material ou numa divisão jurídica O conceito de loteamento exige, ainda, que o lote (caso estejamos perante um loteamento por emparcelamento) ou um dos lotes (se se tratar de um loteamento por parcelamento ou por divisão de prédio) se destine imediata ou subsequentemente a construção urbana. Os loteamentos devem prever áreas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos. Os parâmetros para o dimensionamento dessas áreas devem estar previstos em plano municipal de ordenamento do território (n º 2 do artigo 43 º decreto-lei n º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4 de Junho). Só se estes parâmetros não estiverem fixados em PMOT é que se deverá atender ao seu dimensionamento fixado em Portaria do membro do Governo que tutela o ordenamento do território, de acordo com o n º 3 do referido artigo (actualmente a Portaria n º 1136/2001, de 25 de Setembro).
2. O decreto-lei n º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4 de Junho, introduziu, no entanto, uma importante inovação no que respeita a estes parâmetros, dado que passam a ser exigidos não só nos loteamentos mas também em edifícios contíguos, em área não abrangida por operação de loteamento, desde que estes edifícios estejam funcionalmente ligados entre si e determinem em termos urbanísticos, impactos semelhantes a um loteamento, nos termos definidos pelo respectivo regulamento municipal (n º 5 do artigo 57 º). A razão de ser desta inovação prende-se com a necessidade de clarificar e atenuar os efeitos sobre o ordenamento do território de operações que embora formalmente não possam ser classificadas como loteamentos tenham impactos semelhantes sobre o território. A necessidade da existência de uma norma que atendesse a estes efeitos produzidos pelos edifícios contíguos surge com a alteração ao regime de propriedade horizontal introduzida pelo decreto-lei n º 267/94, de 25 de Outubro, que aditou o artigo 1438-A ao Código Civil. «… conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns…» Passou-se a admitir a construção de vários prédios dentro do mesmo terreno – um único artigo matricial – desde que se tratassem de prédios contíguos.

A grande questão que se formula a este respeito é sobre o entendimento que se deve entender sobre prédios contíguos. Para Pereira da Costa o termo «contíguo» pode significar «que toca em», «que está em contacto», «pegado», ou ser sinónimo de «vizinho», «próximo». Para este autor contiguidade não implica ligação física mas antes ligação funcional, ou seja, o que se torna necessário é que existam partes comuns entre os edifícios e entre estas e cada edifício privativo haja comunhão funcional. Refere, ainda, « há-de ser precisamente essa ligação à mesma finalidade, a interdependência entre cada edifício e as partes comuns , a necessidade de cada edifício para manter a sua identidade, ser completado com aquelas, o estabelecimento de regras que enquadrem cada unidade num todo próprio, de modo a ser considerado como um elemento permanentemente ligado ao conjunto, que há-de determinar a propriedade horizontal. ». Assim, sempre que estejam em causa pedidos de licenciamento ou de autorização das obras referidas nas alíneas c) e d) do n º 2 e d)do n º 3 do artigo 4 º em área não abrangida por operação de loteamento, quando respeitam a edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si que determinem em termos urbanísticos impactos semelhantes a um loteamento, nos termos definidos em regulamento municipal, aplica-se o disposto no artigo 43 º, isto é, devem-se prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos. Para aferir se o projecto respeita os parâmetros em causa – que devem estar fixados em PMOT e se tal não ocorrer aplicam-se os previstos na Portaria n º 1136/2001, de 25 de Setembro – consideram-se quer as parcelas de natureza privada a afectar àqueles fins quer as parcelas a ceder à Câmara Municipal, nos termos do artigo 44 º. A questão formulada pela Câmara Municipal respeita ao facto do artigo n º 5 do artigo 57 º remeter, no caso dos edifícios contíguos, para o disposto no artigo 43 º e não constar deste artigo mas do n º 3 do artigo 44 º a integração automática no domínio público das parcelas cedidas ao município. Pergunta-nos, assim, a autarquia se se efectuar através de cedências para o domínio público municipal o cumprimento das áreas dos parâmetros para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos (como já referimos, o cumprimento destes parâmetros pode efectuar-se quer através de parcelas de natureza privada a afectar àqueles fins quer por parcelas a ceder à Câmara Municipal) e estivermos perante uma operação que respeite a edifícios contíguos (e não a loteamentos) como se fará a integração dessas parcelas no domínio público municipal. Ora, em nossa opinião, essa integração no domínio público municipal far-se-á automaticamente com a emissão do alvará da operação urbanística que se está a licenciar ou a autorizar, trate-se de uma operação de loteamento ou de edificação de edifícios contíguos.

Efectivamente, o artigo 43 º, norma para que remete o n º 5 do artigo 57 º, remete, por sua vez, para o artigo 44 º no que respeita às parcelas a ceder para a Câmara Municipal. Ora, remetendo o artigo 43 º em matéria de cedências para o artigo 44 º ( «quer as parcelas a ceder à Câmara Municipal nos termos do artigo seguinte » ) tal significa que o regime das cedências, também para esta hipótese, é o estipulado no artigo 44 º decreto-lei n º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4 de Junho. Assim sendo, de acordo com o n º 3 do artigo 44º as parcelas de terreno cedidas ao município integram-se automaticamente no domínio público municipal com a emissão do alvará. Porque o artigo 44 º não trata apenas de cedências e a remissão efectuada pelo n º 3 do artigo 43 º para aquele normativo respeita unicamente às cedências, para tornar aplicável aos edifícios contíguos a matéria das compensações também tratada por aquele artigo 44 º teve que ser efectuada nova remissão, através do n º 6 do artigo 57. Conclusões Em nossa opinião, a integração no domínio público municipal far-se-á automaticamente com a emissão do alvará da operação urbanística que se está a licenciar ou a autorizar, seja essa operação um loteamento ou um conjunto de edifícios em propriedade horizontal, dada a remissão da parte final do n º 3 do artigo 43 º para o artigo 44 º do decreto-lei n º 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pelo decreto-lei n º 177/2001, de 4 de Junho.

Maria José Castanheira Neves (Directora Regional da Administração Local)