Alteração de alvará de loteamento. Redução das áreas destinadas a equipamento e zona verde. A Câmara Municipal d…, pelo ofício n.º, remetido por Fax datado de 14-05-2004 , colocou as seguintes questões:

A …, solicitou à Câmara Municipal uma informação prévia sobre a possibilidade de alterar o alvará de loteamento n.º…, no sentido de reduzir as áreas destinadas a equipamentos e zonas verdes. No seguimento do nosso parecer DAJ n.º 304, de 10/12/2003, foram aprovadas as referidas alterações, perguntando-se agora se: “a) Estando aquelas reduções de áreas previstas no n.º1 do artigo 44.º do decreto-lei n.º 555/99, ainda acima dos parâmetros mínimos definidos para aquelas áreas, no Plano Director Municipal d…, haverá ainda lugar ao pagamento à Câmara Municipal das referidas compensações, ou pelo contrário o loteador não terá que pagar qualquer importância por aquela redução de área porque ainda dentro dos limites referidos? b) Na eventualidade de a Câmara Municipal ter, nas áreas destinadas a equipamentos e zonas verdes, realizado obras e outros benefícios, poderá a Câmara Municipal de alguma forma opor-se à alteração de finalidade daquelas áreas, salvaguardando-se assim o interesse público realizado, ou não podendo opor-se, terá direito a ser ressarcida dos investimentos realizados nas referidas áreas? Entende a Câmara que relativamente à primeira questão, mantendo-se as reduções das áreas dentro dos limites legais não haverá lugar a qualquer compensação. Efectivamente, assim é, uma vez que, exigindo a lei a cedência de parcelas para as finalidades enunciadas no artigo 43.º do DL 555/99, com o dimensionamento fixado no PMOT aplicável, (ou, caso o plano seja omisso na matéria, com o dimensionamento de acordo com os parâmetros fixados na Portaria 1136/2001, de 25 de Setembro – vide artigo 128.º, n.º3 do DL 555/99) só haverá lugar a compensação ao município se não forem cumpridas essas áreas, dimensionadas, no caso, pelo PDM.

Assim se o loteamento cumpre integralmente as áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos, e se tais parcelas foram cedidas ao domínio público municipal, não há lugar a qualquer compensação, ainda que tenha havido uma redução dessas mesmas áreas relativamente ao loteamento inicial Embora se desconheça se é o caso, chama-se no entanto a atenção para o facto de que a lei exige igualmente compensações ao município quando as parcelas que deveriam ser cedidas ao domínio público por força do n.º1 do artigo 44.º, fiquem de natureza privada, isto é, do “condomínio do loteamento”, face à remissão feita no n.º4 desse artigo para o n.º4 do artigo 43.º. Resumindo, podemos afirmar que em matéria de espaços para as finalidades previstas no artigo 43.º do DL 555/99, só haverá lugar a compensação ao município se o loteamento não incluir esses espaços ou quando não tenham o dimensionamento mínimo previsto na lei, ou, ainda, quando essas parcelas existam mas fiquem de natureza privada, constituindo partes comuns dos lotes e dos edifícios neles construídos. Quanto à segunda questão entende a Câmara Municipal que, cumprindo o projecto de alterações todos os requisitos previstos na lei, não haverá razões para a sua não aprovação. Na verdade, se a proposta de alteração não previsse (total ou parcialmente) a cedência das áreas previstas na lei poderia a Câmara Municipal indeferir o pedido justificando a inexistência das circunstâncias descritas no n.º 4 do artigo 44.º, que permitem a substituição da obrigação de cedência pelas compensações (o prédio já se encontrar servido de infra-estruturas ou não se justificar a localização de qualquer equipamento ou espaço verde públicos no dito prédio). Porém, no caso presente, essa hipótese nem sequer se coloca uma vez que as parcelas com a área mínima determinada por na lei, foram efectivamente cedidas.

A questão tem pois que colocar-se numa outra perspectiva, que para nós é a seguinte: As parcelas que agora se pretendem ver reduzidas integraram o domínio público municipal, certamente não por exigência da Câmara Municipal, uma vez que excediam os mínimos legais, mas por proposta do próprio loteador. Precisamente porque passaram a pertencer ao domínio público municipal é que a Câmara, no âmbito das competências de gestão do seu património, e no interesse público, realizou obras e outros investimentos nessas parcelas. Se essas parcelas pertencem agora ao domínio público, não é pelo facto de a lei possibilitar, (de acordo com a jurisprudência citada no nosso anterior parecer), a alteração das prescrições do alvará relativas às áreas de cedência, que deixa de se colocar a questão prévia da necessidade de consentimento da agora “proprietária” dessas parcelas – a Câmara Municipal – como condição da própria alteração, ainda que tal consentimento seja manifestado tacitamente através da aprovação da alteração. A questão não é pois a de saber se há ou não fundamento para o indeferimento do pedido de redução (e nessa perspectiva não existiria razões legais que sustentassem tal decisão já que, como somos informados, as parcelas cumprem os parâmetros legais) mas sim se a Câmara Municipal autoriza ou não uma alteração que afecta parcelas que lhe compete gerir. E é em situações como esta que tem que se fazer apelo aos princípios enunciados no CPA, designadamente o princípio da prossecução do interesse público e da protecção dos direitos e interesses dos cidadãos, enunciado no artigo 4.º e que determina que “compete aos órgãos administrativos prosseguir o interesse público, no respeito pelos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos” e que exige que num Estado de Direito, não é possível, sob pena de ilegalidade, a realização do interesse público sem a devida ponderação dos direitos e interesses dos particulares, e também o princípio da proporcionalidade, consagrado no nº2 do artigo 5.º, segundo o qual “as decisões que colidam com direitos subjectivos ou interesses legalmente protegidos dos particulares só podem afectar essas posições em termos adequados e proporcionais aos objectivos a realizar”, que no fundo, mais não é que a necessidade de adequação das medidas aos objectivos a atingir e da necessidade de equilíbrio entre os interesses públicos e privados. Se, em resultado desta ponderação, a Câmara Municipal entender que a medida mais adequada é a de permitir a redução das áreas cedidas, desde que devidamente compensada dos investimentos realizados, será essa a base de partida para apreciar, então, se existem ou não fundamentos legais para indeferir a proposta.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico (Dr.ª Maria Margarida Teixeira Bento)