Em referência ao seu ofício nº …, de …, da Câmara Municipal de …, e ao assunto mencionado em epígrafe, temos a informar o seguinte:

Uma das questões formuladas respeita à legitimidade dos arrendatários para requererem o licenciamento ou autorização de obras de edificação e a consequente licença de autorização.
Os actos administrativos de licenciamento e autorização estão unicamente sujeitos às normas do direito do urbanismo(1), não podendo as normas de direito privado constituir fundamento para indeferir pedidos de licenciamento ou autorização.
Também, de acordo com esta doutrina, Fernanda Paula Oliveira(2) refere «1º) Para licenciar ou autorizar uma operação urbanística a Administração tem de tomar em consideração exclusivamente normas de direito do urbanismo que lhe compete apreciar; 2º) concedida a licença ou autorização, os direitos de terceiros não são por elas afectados perante terceiros é como se a licença ou autorização não tivessem sido concedidas.»

De acordo com este entendimento doutrinal devemos primeiramente averiguar se compete ou não à administração municipal exigir documentos que comprovem a qualidade em que o requerente solicita o licenciamento ou a autorização.

O diploma que vigorava anteriormente ao actual regime jurídico da urbanização e edificação era o decreto-lei n º 445/91, de 20 de Novembro, que estabelecia, no seu artigo 14 º, que no requerimento inicial do licenciamento deveria constar a qualidade de proprietário, usufrutuário, locatário, titular do direito de uso e habitação, superficiário ou mandatário.
Por sua vez, a Portaria que regulamentou a instrução destes pedidos prescrevia que o pedido de licenciamento deveria ser instruído com o documento comprovativo da legitimidade do requerente.
Ao Presidente da Câmara , na fase do saneamento e apreciação liminar do procedimento, competia apreciar e decidir as questões de ordem formal ou processual que pudessem obstar ao conhecimento do pedido de licenciamento, nomeadamente a legitimidade do requerente.
A questão coloca-se exactamente nos mesmos termos com o actual diploma em vigor, dado que o artigo 9 º do decreto-lei n º 555/99, de 16/12, com a nova redacção dada pelo decreto- lei n.º 177/2001, de 4/06, exige que o requerente indique a qualidade de titular de qualquer direito que lhe confira a faculdade de realizar a operação urbanística e a Portaria n º 1110/01, de 19/09,( regulamento complementar àquele decreto-lei ) prescreve que o requerente tem que comprovar este direito.

Há, assim, em matéria de legitimidade uma excepção à regra da consideração exclusiva de normas de direito do urbanismo no que respeita aos procedimentos de autorização e licenciamento de operações urbanísticas já que a administração municipal tem que recorrer às regras de direito privado para verificar se os documentos apresentados pelo requerente comprovam a legitimidade do direito que lhe permite realizar a operação urbanística pretendida.
No entanto, a análise da legitimidade efectuada na fase de saneamento do procedimento, tanto no anterior diploma como no actual 555/99, respeita apenas a questões de ordem formal e processual que obstem ao conhecimento do pedido apresentado.
Se o requerente for o proprietário do imóvel, o Presidente da Câmara (órgão competente para dirimir as questões inerentes ao saneamento do procedimento ) deve considerar formalmente provada a legitimidade do requerente se este lhe apresentar a respectiva certidão do registo predial. Se um terceiro, porventura, arguir com a falsidade dessa certidão tal não deve obstar ao prosseguimento do procedimento de licenciamento ou de autorização, dado que formalmente está provada a legitimidade do requerente até porque o registo constitui uma presunção « iuris tantum » da existência do direito invocado. O artigo 7 º do Código do Registo Predial estipula que « o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. ». Não compete, assim, ao Presidente da Câmara dirimir o eventual conflito entre os particulares mas sim aos tribunais.
Por seu turno, os actos de licença ou de autorização são efectuados sob reserva de terceiros, não conferindo por si quaisquer direitos reais dado que se tratam de actos administrativos que não criam modificam ou extinguem direitos privados.(3)

No caso de o pedido ser formulado por um arrendatário que análise da legitimidade deve ser efectuada na fase de saneamento do procedimento ?

O arrendatário enquanto tal só terá legitimidade para requerer um procedimento de controlo prévio para a realização de uma operação urbanística se apresentar autorização do senhorio para a realização da mesma, dado que de acordo com o regime do arrendamento urbano a maioria das obras em edifícios arrendados devem ser requeridas pelo senhorio ou autorizadas por estes.
Assim se o arrendatário invocar apenas essa sua qualidade – e a provar com contrato de arrendamento – para requerer uma operação urbanística de edificação, o pedido deve ser rejeitado dado que a qualidade que invoca não lhe permite a realização dessa operação urbanística.
Pelo contrário, já terá essa legitimidade se , embora invocando a qualidade de arrendatário, apresentar conjuntamente o consentimento do senhorio para a realização da operação urbanística.
Caso o arrendatário tenha legitimidade panar requerer o licenciamento ou a autorização da operação urbanística de edificação, dado que apresentou a competente autorização do senhorio para o efeito, terá também legitimidade para requerer a autorização de utilização que se destina a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de licenciamento ou autorização e a observância das normas relativas às condições sanitárias e à segurança contra riscos de incêndio ( artigo 62 º do decreto-lei n º 555/99, de 16/12, com a nova redacção dada pelo decreto – lei n.º 177/2001, de 4/06, e n º 2 do artigo 11 º do decreto-lei n º 168/97, de 4/07, com a nova redacção, e republicado em anexo ao decreto-lei n º 57/2002, de 11/03.

Assim, e em conclusão; se o arrendatário tiver legitimidade para requerer a licença ou a autorização de obras de edificação, por ter apresentado autorização nesse sentido do senhorio, terá também legitimidade para requerer a correspondente autorização de utilização;

Se estes factos ocorrerem, figurará no correspondente alvará de utilização como titular da autorização e como entidade exploradora.
Sempre que haja alteração de qualquer dos elementos constantes do alvará, a entidade titular do alvará de utilização ou a entidade exploradora do estabelecimento, comunicam os factos à Câmara Municipal para efeitos de averbamento , no prazo de 30 dias a contar da sua ocorrência, nº 3 do artigo15 º do decreto-lei n º 168/97, de 4/07, com a nova redacção, e republicado em anexo ao decreto-lei n º 57/2002, de 11/03.

(1)Fernando Alves Correia, As Grandes Linhas da Recente Reforma do Direito do Urbanismo Português, Coimbra, Almedina, 1993, pag. 126-127.
(2)Fernanda Paula Oliveira, A Legitimidade nos Procedimentos Urbanísticos- II Parte ,Revista « O Municipal », n º 265- Fevereiro- 2003, pag. 8.
(3)Fernanda Paula Oliveira, obra citada, pag. 8 e sgts.