A Câmara Municipal de …, através do ofício nº .., de …, solicitou-nos um parecer sobre a possibilidade de proceder ao licenciamento de uma segunda unidade industrial numa parcela de terreno abrangida por plano de pormenor, tendo em conta os seguintes factos:

• O terreno onde se insere a pretensão é propriedade da firma … que nele já tem edificada uma unidade industrial;
• Sobre essa propriedade, a empresa … constituiu, ad perpetuam, um direito de superfície sobre uma parcela de 8 000 m2, a favor da empresa …, que agora solicita o licenciamento de um pavilhão.
• No pedido de licenciamento agora apresentado pela empresa … propõe-se a sujeição dos dois edifícios (o edifício já construído e o pavilhão objecto do pedido de licenciamento) ao regime da propriedade horizontal.
• A proposta de constituição da propriedade horizontal contempla a constituição de duas fracções autónomas, designadas por A e B com as seguintes características:
• área total do terreno …………………………………………………..100 000.00 m2
• área exclusiva da ……………… …………………………………….. 81 825.00 m2
• área exclusiva da ……… …………………….……………………….8 060.00 m2
• área de partes comuns……………………………………………………10 115.00 m2

Quanto à natureza das partes comuns importa assinalar que estas são constituídas, na sua maioria, por áreas exteriores (acesso à unidade fabril, acesso exterior à administração e estacionamentos), mas também por áreas interiores, localizadas no edifício destinado à Administração, entre elas as destinadas ao atendimento, refeitório e cozinha, salas de reunião, apoio administrativo, etc.

Ora, a constituição da propriedade horizontal deste conjunto de edifícios, interligados entre si pela existência de partes comuns, interiores e exteriores, torna meramente acessória a afectação de parte do solo à construção da unidade fabril da empresa …, através do direito de superfície, já que a mesma pretensão teria acolhimento no regime da propriedade horizontal, tendo em conta que o artigo 1438.º-A do Código Civil tornou possível a constituição, em propriedade horizontal, não só de fracções de um único edifício mas também de vários edifícios que, eles próprios, constituem fracções de um conjunto mais vasto, desde que, para além da contiguidade (que não exige união física), existam partes comuns que os interliguem, para o que é necessário que, entre estas e cada edifício privativo, exista uma dependência funcional que confira unidade ao conjunto, como será o caso das áreas comuns no edifício da administração.

Assim, a constituição do direito de superfície sobre parte do terreno integrado no “lote” 70 do plano de pormenor não constitui, por si, um fraccionamento do solo susceptível de contrariar o parcelamento do plano, servindo apenas para conferir legitimidade à firma …, para poder, ela própria, requerer o pedido de licenciamento da obra (por passar a ser titular de um direito que lhe confere a legitimidade para requerer a operação urbanística) e já não a empresa …, proprietária do terreno.