Através do ofício n.º … que deu entrada nestes serviços em …, a Câmara Municipal de … solicita apoio jurídico na resposta a dar a um pedido de informação solicitado pelo titular de um alvará de loteamento que pretende a transferência de uma área de 46m2 do lote A para o lote B.

Os elementos de facto que enquadram a situação são os seguintes:

1- O alvará de loteamento urbano sem obras de urbanização, n.º6 de 21/6/1989, titula a constituição de 2 lotes, (o lote n.º1 com 188 m2 e o lote n.º2 com 194 m2) e um logradouro comum com uma área de 212 m2, sendo omisso quanto às áreas de implantação ou de construção a autorizar.
2- No lote um, foi construído um edifício ao abrigo da licença de construção n.º 208, de 12 de Maio de 1979.
3- No lote dois foi licenciado um projecto de construção em 27/4/1989 (licença n.º 188, de 15/5/89) não tendo a respectiva obra sido concluída no prazo fixado. Tal só veio a acontecer ao abrigo da licença especial para conclusão, emitida ao abrigo do n.º3 do artigo 88.º do RJUE (licença n.º 12/2004, de 2/3/2004).

Com base neles, informamos:

Incidindo o objecto do pedido, exclusivamente, sobre a área dos lotes, a primeira tarefa consiste em verificar se essa alteração se conforma com a lei actualmente em vigor, já que o respectivo licenciamento terá que se conformar com a lei em vigor à data da sua prática nos termos do disposto no artigo 67.º do RJUE.

Nessa perspectiva, e uma vez que o PDM (único instrumento referenciado para a área em causa) não impõe uma área mínima de lote, nem se pretende qualquer alteração à edificabilidade existente, não havendo assim razão para mobilizar o artigo 22.º do PDM que estabelece os “índices urbanísticos” para os Espaços Urbanos.
Restaria, tão só, verificar, se a alteração à área dos lotes trazia consequências a nível da alteração de pressupostos que determinaram o licenciamento das construções, querendo-nos aqui referir àqueles parâmetros urbanísticos que, por estarem relacionados com a área do lote (exemplo; a área de construção ou de implantação) pudessem ser postos em causa com a pretendida transferência de áreas. Porém tal questão só se colocaria se as edificações tivessem obedecido a determinado índice urbanístico, o que aconteceria se o respectivo licenciamento tivesse ocorrido já na vigência do PDM. Nessa hipótese, que não foi o caso, teria que ser salvaguardada a área de terreno necessária para garantir a capacidade construtiva autorizada no acto de licenciamento das construções.

Concluindo-se pela inexistência de impedimentos decorrentes do PDM resta-nos agora analisar os aspectos procedimentais e substantivos decorrentes do RJUE.

O pedido de alteração ao alvará de loteamento para modificar a prescrição relativa à área dos lotes terá que obedecer à actual lei, sendo-lhe aplicável, concretamente, o disposto no artigo 27.º do DL 555/99, na redacção do DL 177/2001, de 4 de Junho.

Aqui, divergimos dos serviços municipais quanto ao formalismo a adoptar já que, para nós, o regime simplificado previsto no n.º8 do artigo 27.º só é aplicável nos casos em que se pretenda uma alteração à área de implantação e de construção até 3% (para permitir ajustes de pormenor em função dos projectos de arquitectura) e não quando esteja em causa qualquer tipo de alteração desde que não colida com aquela percentagem de área. È que, se assim fosse, a redacção do n.º8 do artigo 27.º não seria “alterações…que se traduzam na variação das áreas de implantação e de construção até 3%”, antes seria, alterações…que não se traduzam na variação das áreas de implantação e de construção superiores a 3%. Concluímos assim que a alteração à área dos lotes, em termos procedimentais, segue as regras normais do artigo 27.º do RJUE.

Por último, e quanto à previsão de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos a que se reporta o n.º4 do artigo 22.º do PDM consideramos

ser nulas (zero) as consequências de uma alteração ao loteamento que incida exclusivamente na áreas dos lotes já que no cálculo dessas áreas não se faz apelo ao factor área do lote mas apenas á área bruta de construção e á tipologia das construções.

Assim, como no caso presente não se pretende qualquer alteração relativamente à edificabilidade e tipologia das edificações licenciadas, não pode, a mera transferência de áreas entre lotes, ter implicações neste domínio.

A Chefe de Divisão de Apoio Jurídico

Maria Margarida Teixeira Bento