A Câmara Municipal de …, em seu ofício nº …., de …, complemento pelo ofício nº …, de …, solicita parecer jurídico que esclareça como decidir no caso que se segue.

 

No âmbito da aprovação de operações de loteamento, prevê o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) – aprovado pelo D.L. 555/99, de 16.12, na atual redação –  no seu artigo 43º, que em certos casos, aí tipificados, não se justifica a cedência pelos promotores de terrenos para espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos, ficando nesse caso sujeitos a pagamento de compensações em numerário ou em espécie, nos termos definidos em regulamento municipal.

 

Entendem, no entanto, alguns promotores que, ainda que a lei o não obrigue, têm todo o interesse em ceder parcelas de terreno para espaços verdes, com a justificação de que esses espaços valorizam a área objeto do loteamento.

 

Pretende a Câmara Municipal saber, em suma, qual o instrumento legal adequado a satisfazer o pretendido pelos promotores, garantindo, ao mesmo tempo, que os mesmos executem e mantenham os ditos espaços verdes, e ainda qual o procedimento. 

 

Sobre o assunto, começaremos por informar que a Câmara Municipal tem à disposição no RJUE duas formas contratuais, com âmbitos, conteúdo e finalidade distintas, no âmbito das operações de loteamento, para permitir a moradores ou grupos de moradores a gestão das respetivas infraestruturas, espaços verdes e de utilização coletiva: os acordos de cooperação, previstos no artigo 46º, e os contratos de concessão, previstos e regulados no mesmo artigo e no artigo 47º.

 

Assim, os acordos de cooperação, de acordo com o artigo 46º, no seu número 2, podem incidir sobre:

a) Limpeza e higiene;

b) Conservação de espaços verdes existentes;

c) Manutenção dos equipamentos de recreio e lazer;

d) Vigilância da área, por forma a evitar a sua degradação.

 

Já os contratos de concessão, nos termos do nº3 do artigo 46º, e artigo 47º do RJUE, visam a própria construção pelos particulares dos equipamentos de utilização coletiva ou instalações fixas e não desmontáveis em espaços verdes ou a manutenção de infraestuturas, na área objeto da operação de loteamento. 

 

Deve esclarecer-se que, enquanto não for publicado o “diploma próprio”, a que alude o artigo 47, no nº1, que estabelecerá os princípios e as regras a que devem subordinar-se estes contratos de concessão, aplicam-se para estes contratos as regras sobre contratos de “Concessões de obras públicas e de serviços públicos” no respetivo capitulo do Código dos Contratos Públicos – aprovado pelo D.L. nº 18/2008, de 29.1, na sua actual redação – nos seus artigos 407º e ss.¹

 

Compete, em suma, à Câmara Municipal decidir qual a forma contratual, de entre as referidas, mais adequado ao que se pretende, de acordo com o respetivo conteúdo e objetivos. 

 

Sobre o assunto, para melhor esclarecimento, julgamos útil citar Fernando Alves Correia:²

“No regime do controlo prévio de operações urbanísticas, que será objeto da nossa atenção no Volume III, encontram-se várias manifestações contratuais. Assim sucede com os contratos que têm por objeto encargos relativos a infraestruturas urbanísticas e com os contratos de cooperação e de concessão do domínio municipal de gestão de infraestruturas e dos espaços verdes e de utilização coletiva (…).”

Começando Alves Correia por se referir a um primeiro tipo de contrato urbanístico, aquele a que se refere o artigo 25º do RJUE, analisa de seguida um segundo tipo contratual, no âmbito das operações de loteamento, com especial interesse e utilidade no caso que nos é apresentado pelo município de Leiria:

“Incluem-se no grupo de contratos mencionado em segundo lugar espécies contratuais que têm o seu espaço privilegiado do domínio das operações de loteamento. De facto, no contexto destas, a gestão das infraestruturas e dos espaços verdes e de utilização coletiva pode ser confiada a moradores ou a grupos de moradores das zonas loteadas e urbanizadas, mediante celebração com o município de acordos de cooperação ou de contrato administrativo de concessão do domínio municipal. Os primeiros podem incidir, nomeadamente, sobre limpeza e higiene, conservação de espaços verdes existentes, manutenção dos equipamentos de recreio e lazer e vigilância da área, de forma a evitar a sua degradação. Os segundos – cujos princípios a que devem subordinar-se são estabelecidos em diploma próprio (ainda não aprovado) e que não podem, sob pena de nulidade das cláusulas respetivas, proibir o acesso e utilização do espaço concessionado por parte do público, sem prejuízo das limitações a tais acesso e utilização que sejam admitidos no referido diploma próprio, ainda a aprovar – devem ser celebrados sempre que se pretenda realizar investimentos em equipamentos de utilização coletiva ou em instalações fixas e não desmontáveis em espaços verdes, ou a manutenção de infraestruturas.

Todas as figuras contratuais que vêm de ser referidas são qualificadas como contratos de mediação no regime de controlo prévio das operações urbanísticas, qualificação esta cuja utilidade é emprestada pela sua aptidão para exprimir não apenas, no seu sentido etimológico, a circunstância de estarmos face a contratos que intervém no âmbito do controlo prévio das operações urbanísticas, incluindo diretamente sobre o sentido das decisões administrativas, mas, sobretudo, pela especial vocação dos mesmos em constituírem uma base de diálogo e de compromissos entre as partes tendo em vista a concretização de operações urbanísticas e a consequente superação de interesses conflituantes”

(sublinhados nossos)

 

Do que vai exposto, designadamente no trecho da obra citada, podemos concluir que pode a Câmara Municipal, no âmbito do controlo prévio de operações de loteamento, colocar como condição, no próprio alvará de loteamento, a celebração futura de contratos para gestão dos respetivos espaços verdes, seja por acordos de cooperação – com o objetivo de assegurar a conservação e manutenção dos espaços – seja através de contratos de concessão, conforme aplicável, implicando estes últimos, a realização de investimentos em equipamentos e infraestruturas, estando sujeitos às regras do estabelecido no Código dos Contratos Públicos, quanto a estes contratos, enquanto não for aprovado o diploma especifico previsto no artigo 47º do RJUE. 

 

 

 

Divisão de Apoio Jurídico

 

(António Ramos)

 

 

1. Sobre o assunto, sugerimos a consulta de “Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado, de Fernanda Paula oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, 2011 – 3ª Edição, Almedina.

 

2. In Manual do Direito do Urbanismo, Vol. II, Almedina, 2010, pag. 40 e ss.